土地估价中市场比较方法的改进分析

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1、3．3．1市场比较法的优点⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯283．3．2市场比较法的缺陷⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．294市场比较法估价过程的改进研究⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．304．1市场比较法估价的改进思路⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯304．2土地价格影响因素指标体系的建立⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．324．3土地价格各影响因素权重的确定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯334．3．1土地价格各影响因素权重确定方法的概述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．334．3．2应用灰色关联度确定土地状况一级因素权重⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．344．3．3应用层次分析法确定土地状况二级因素权

2、重⋯⋯⋯⋯⋯⋯．364．4土地交易日期修正系数的确定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．394．4．1土地交易日期修正的必要性⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．394．4．2指数平滑法确定交易日期修正系数⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．404．5可比实例权重的确定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．424．5．1可比实例权重确定方法的概述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．424．5．2应用加权打分法确定可比实例的权重⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．425改进的市场比较法实例应用⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯435．1估价对象描述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯435．1．1土地登记状况⋯⋯

3、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．435．1．2土地权利状况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．435．1．3建筑物和地上附着物状况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．435．2地价影响因素分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯445．2．1一般因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．445．2．2区域因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。455．2．3个别因素⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．475．3土地估价的过程⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯475．3．1选择交易案例⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．475．3

4、．2土地状况影响因素修正⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．505．3．3土地交易日期的修正⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．545．3．4土地交易情况的修正⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．555．3．5求各可比实例权重⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯555．3．6待估宗地价格的确定⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．566结论与展望⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。576．1结j沧⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．576．2后续工作的展望⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯57参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

5、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．59独创性声明⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯61学位论文数据集⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．621绪论1．1研究背景及意义土地与人们的日常生产生活息息相关，扮演着重要的角色，是必不可少的一项生产要素。纵观世界各个国家及地区的发展历程可以发现，只要一个地区存在着土地市场，就会展开不同程度的土地估价活动。在我国，改革开放之后，建筑业和房地产业开始复苏。随后政府启动了城镇住房制度和土地使用制度的改革，随着住房制度改革的深入，房地产的价值逐渐显化，住房商品化逐步升温。与此同时，土地市场犹如雨后春

6、笋蓬勃发展，市场规模也在不断的壮大。为了满足土地经济活动的需要，土地估价机构在土地市场上越来越活跃，其估价行为也逐日增多。在土地市场上，对土地进行估价对维持市场的健康发展具有重要意义，主要表现在：①保障相关当事人合法权益；②减少行政管理成本；③维护社会公共利益；④对土地交易市场提供全面的服务。因此，可以说土地估价是规范土地市场的一把尺子IlJ。在当前的国际估价机构中，专业人员普遍采用成本法、市场比较法、和收益法进行土地估价；而在我国，除了上述的三种基本方法以外，常用的方法还有剩余法(假设开发法)、基准地价修正法、路线价法等。土地估价结果的准确性与否与运用哪一种估价方

7、法，采用什么样的估价参数指标有密切的关系。而在这些方法中，由于市场比较法估价原理简单、直观，因此广大估价从业人员应用此方法越来越多，其理论依据是效用理论及替代原理。运用市场比较法估价首先要在搜集到的交易案例中确定可比实例，其次对可比实例的成交价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素等的依次修正，最终待估对象的评估值可以由可比实例经过调整后的交易价格综合确定。土地估价的过程是一个多目标决策过程，从选取可比实例到最后的因素修正，每一个阶段的指标确定都会对土地价值产生重要影响。从市场比较法的估价原理和估价流程中，我们知道，对于客观合理的选择可比实例并且对其影响土