市场比较法-土地估价

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1、教案（正页）1.教学目的和要求：1）理解市场比较法的基本概念、理论依据及其特点；2）掌握市场比较法的适用范围和条件；3）常握市场比较法的估价步骤及计算公式；4）熟练运用市场比较法评估土地价格2.教学重点和难点：1）市场比较法的估价步骤及计算公式；2）运用市场比较法评估土地价格；3.教学进度：章节名称学吋第1节市场比较法的基本原理；第2节市场比较法的估价步骤；114.教学内容：第一节市场比佼法的基本原理一、市场比较法的概念是将估价对象与在估价期口的近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的修正，以此作为估价对象在估价期日的客观

2、合理价格的估价方法。这里的“类似土地”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面与估价对彖相似的土地。市场比较法，又简称比较法，是土地估价中最重要、最常用的基本方法之一。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据就是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在冋一市场上具有完全替代关系的商品冋时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。三、市场比

3、较法的基本公式采用市场比较法评估土地的价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。通过这四个方面的修正后，就把可比实例土地的实际成交价格修正为估价对象土地在估价期日的客观合理价格。用公式表示如下：估价对可比实▽交易情况▽交易日期▽区域因素▽个别因素象价格「例价格修正系数修正系数修正系数修正系数在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接比较修正和间接比较修正，直接比较修正是以待估土地的状况为基准，把各个可比实例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格的比例。间接比较修正是以一个标准土地或条件俱住的土地为基准，把交易案例和待估土地

4、均与其逐项比较，然后将结果转化为修课程名称：市场比较法学吋：2上课周次：6正价格的比例。市场比较法的具体计算公式包括直接比较修正公式和问接比较修正公式两种。四、市场比较法的特点与适用范围1.市场比较法的特点（1）市场比较法具有现实性，有较强的说服力。市场比较法利用近期发生交易的与估价对象具有替代性的实例作为比较标准，修正得到估价对象的价格。此价格称为比准价格，它能够反映近期土地市场的行情，因而具有较强的现实性，容易为人们所接受。（2）在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格。市场比较法以价格求价格，在正常市场情况下，比准价格能够反映市场规律；但是

5、在非正常情况下，比准价格往往偏离土地本身的价值，无法与收益价格相协调，理论基础欠缺。（3）市场比较法耍求估价人员具有较高的素质。采用市场比较法评估土地价格，需要进行交易情况、交易FI期、区域因素和个别因素的比较修正，这此修正有的很难釆用量化的计算公式，所以要求评估人员具备多方面的知识和丰富的经验，否则就不能得到客观合理的价格。2.市场比较法的适用条件（1）要有充足的市场交易资料。充足的市场交易资料是市场比较法应用的最基本的条件。土地市场比较发达的国家（如德国），一般要求至少选择10个可供比较的交易实例；我国由于土地市场正处在发育阶段，市场资料本身

6、就不够充分，比较实例可以适当少一些，但不能少于3个。（2）比较实例与估价对•象具有相关性和替代性。运用市场比较法，需要有与估价对象土地相关程度高、可比性强的比较实例。比较实例与估价对彖土地的相关程度越高，替代性越强，评估结果越好。（3）比较实例资料的可靠性与合法性。比较实例资料来源可靠能提高估价结果的精度。此外，比较实例的选择应符合有关法律规定，注意可比实例资料的合法性。3.市场比较法的适用范围从地区来看，市场比较法主要用于土地市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区；从估价对彖来看，市场比较法主要适用于交易性土地的价格评估，对于很少发生交易

7、的土地，如古建筑、教堂、寺庙、学校、纪念馆等，则不能采用市场比较法进行评估；从评估目的和评估结果的形式來看，市场比较法除了可以用于评估土地的价格外，还可以用于评估土地的租金，也可以用于其他估价方法屮有关参数的求取，如经营收入、经营费用、空置率、资本化率、开发经营期等。第二节市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例拥有大量的土地交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，估价人员首先应尽可能多地搜集土地交易实例。正价格的比例。市场比较法的具体计算公式包括直接比

8、较修正公式和问接比较修正公式两种。四、市场比较法的特点与适用范围1.市场比较法的特点（1）市场比较法具有现实性，有较强的说服力。市场比较