土地估价市场比较法例题.doc

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1、市场比较法作业1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元/m2243万元人民币成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%状况因素0%+2%+5%又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8

2、.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。解：（1）建立价格可比基础：甲一次付清总价甲单价=2162.65（元/m2）乙单价=300×8.5=2550（元/m2）丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2）（2）计算比准价格比准价格甲比准价格乙比准价格丙（3）将上

3、述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m2）2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日交易情况-2%+1.5%0%房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1%实物状况-1%0+2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负

4、数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。解：（1）计算比准价格比准价格A以3月1日为基准，以后每月递减1%，则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别为100、99、98、97、96、95、94、93。8比准价格B比准价格C（2）求算估价对象的比准价格比准价格=（3809.77+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m2）3、为评估写

5、字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期项目可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日（2）交易情况分析判断项目可比实例A可比实例B可比实例C交易情况+3%-1%+2%交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。（3）调查获知该类写字楼

6、的价格，2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。（4）房地产状况项目可比实例A可比实例B可比实例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。（2001年考试题）解：（1）交易情况修正系数可比实例A=100/103可比

7、实例B=100/99可比实例C=100/102（2）交易日期修正系数可比实例A可比实例B可比实例C（3）房地产状况修正系数①因素权重值的计算因素1的权重=4/（1+1.67+4）=0.6因素2的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25因素3的权重=1/（1+1.67+4）=0.15②房地产状况修正系数的计算8可比实例A可比实例B可比实例C（4）计算比准价格比准价格A比准价格B比准价格C（5）估价对象的价格4、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资

8、料见下表：项目实例A实例B实例C实例D实例E成交价格（元/m2）51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况+2%21%00-3%房地产状况区位状况0-3%+3%+1%0权益状况-2%0