获取土地阶段房地产项目盈利预测——合肥n地块竞拍可行性分析

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1、获取土地阶段房地产项目盈利预测——合肥N地块竞拍可行性研究此外，停止住房实物分配以后，住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。2003年以后，全国主要城市的房价也开始快速上涨。2005年初，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出了抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)。同年4月，国务院常务会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称

2、“新国八条”)。2005年以稳定住房价格为主的房地产市场调控，曾导致当年下半年较短一段时期内房地产交易量迅速萎缩，供求双方处于观望和僵持状态，房价上涨过快的势头得到一定抑制。但房价上涨过快的问题没有得到有效解决，并很快出现反弹。依然上涨的房价进一步成为社会关注的焦点。针对少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理的突出矛盾，2006年5月国务院常务会议强调进一步搞好房地产市场引导和调控，根据当前存在的问题，进二步采取有针对性的六项措施(简称“国六条”)。为贯彻落实“国六条”，相关部门陆续发出通知，从税收政策、信贷政策、市场监管等方面加大房地产市场调控力度。房价下降

3、趋势逐渐蔓延。2011年上半年以来，国家对房地产业出台了一系列宏观调控政策，涉及行政法规、金融信贷、资金监管等，频率之高、力度之大前所未有。2011年11月以来，多地房企出现大量降价销售，房产行业“入冬"。1．1．2房地产发展现状及房地产企业的现实困难从我国房地产市场的实际运行状况和走向来看，基本可以判定我国的房地产市场目前进入了调整期，从运行层面来看，我国房地产现状主要有四个特点。1、政府调控频出，干预楼市价格2008年，美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑。而我国在经历五年繁荣后，2008年经济增长开始下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2

4、007年的红火逆转为2008年冬夜初降。为了促进房地产业的健康发展，2008年国家出台了一系列相关政策措施救市。2009年房地产政策前第l章引苦期宽松平稳，而年底行情出现逆转，遏制房价过快上涨提上政府日程。2010年，我国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨。其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。2011年，房地产调控持续加码，措施进一步落实细化。2012年一季度，为迸一步巩固调控成果，促进房价合理回归，中央政府多次强调坚持房地产调控不放松，相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施，在政策措施上“有保有压”，继续抑制投资投机需

5、求，同时注重保护合理住房需求。2、购房者观望情绪严重，房地产成交量大幅萎缩根据2011年第四季度和2012年第一季度的有关数据，房地产销售量和销售金额都同比下滑。数据表明随着近年来政府对于楼市价格的调控不断，购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重，而开发商普遍都在不景气的市场中苦苦挣扎，或者采取延缓开盘节奏等方式博弈政策调控放松。3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。一些中小开发商甚至随时面临资金链断裂的危险。据统计，我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷

6、款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达9096，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者有可能拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。4、市场开始走向分化，一些实力较弱的房企正在被逐步洗出市场随着土地监管制度继续加强，实力较弱的房地产企业获取土地难度加大；信贷紧缩，使得房地产资金缺乏充裕的资金来源；房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较弱的房企将被清洗出市场，从而提高市场集

7、中度。而自2011年以来，我国很多城市也纷纷出现了烂尾楼，出现了部分中小房地产企业“跑路"等破产倒闭现象。这些情况表明，在春寒料峭的房地产现状下，不具有竞争力的房地产企业终究要被历史所淘汰。在以上所述的房地产现阶段背景下，大部分房地产企业在当前形势下都面获取士地阶段房地产项目盈利预测——合肥N地块竞拍可行性研究临着以下一条或多条现实困难，笔者结合本人的工作实践，把它们通俗地总结如下。困难一：“卖房难”。多地房企普遍出现不同程度的销售困难。以安徽省省会城市合肥为例，2011年3月底，合肥市限购令正式出台，合肥市城区户口“限二禁三”(指限定条件购买第二套住房，禁止买第

8、三套住房)