市中心区地块项目竞拍可行性研究报告

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1、市中心区地块项目竞拍可行性研究报告目录第1章、项目概况41、拍卖地块位置42、项目周边地块分析43、地块主要经济技术指标64、**中心区政府投资项目情况介绍7第2章、**区房地产市场分析82.1、**区区域概况82.2、**区房地产市场概况92.3、**区房地产发展趋势分析11第3章、中心区周边楼盘综合分析121、中心区周边楼盘市场调研132、中心区周边楼盘分析133、片区市场供需分析164、市场竞争分析165、片区外销前景分析17第4章、项目SWOT分析201、项目优势202、项目劣势223、项目机会234、项目威胁24第5章、项目定位

2、255.1、住宅市场定位255.2、商业市场分析及定位30第6章、项目开发计划35第7章、项目竞投分析361、基本假设362、地价测算363、竞拍价格分析38第8章、敏感性分析401、建安成本变化对利润率的变化402、售价变化对利润率的变化403、销售率变化对利润率的变化40第9章、风险分析411、项目配套风险412、片区人气风险413、市场竞争风险414、资金压力风险415、其他风险41第10章、竞争对手分析43第11章、结论44第1章、项目概况摘要：本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标，以及项目周边地块的规划情况，同时介

3、绍了**中心区政府投资项目的开发进展情况。1、拍卖地块位置本月26日拟拍卖地块位于**市**新中心区第17、18、19区，该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为A001—0119和A001—0120（其中：A001-0119：用途为商住混合用地，土地面积83329.4平方米，可建设总建筑面积为257660平方米；A001—0120：占地面积为183825.01平米，容积率为2.6，建筑面积为478000平米，其中住宅面积450000平米，商业

4、面积10000平米，车位3850个）。本次拍卖地块属于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，还有一部分在填。考虑到最近雨水量较大，政府出于信誉起见，把7月26日的拍卖标准确定为现状拍卖，经过咨询**国土分局，实际的交地标准是三通一平，预计在8月底可以填到规划中的兴华路边上。2、项目周边地块分析2.1、项目周边地块情况介绍本项目位于**新中心区第17、18、19区，周边地块权属、用途情况见图一：**中心区拍卖地块周边情况图（见下页）。2.2、地块特点2.2.1、A001—0120l地块基本上为一矩形状，长宽大约分别为655米、278米l

5、地块面积较大，基本上是目前**中心区规模最大的一块住宅发展用地，极具规模效应。l地块平整、方正、整齐，有利于项目规划2.2.2、A001-0119l地块基本上为一正方形，边长大约在290米l地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到3.8万平米l地块靠近**区体育场、行政中心，地理位置优越l图一：**中心区拍卖地块周边情况图新安六路裕安西路罗田路宝安大道新湖路兴华路创业路翻身村、鸿荣源、广州军区、国税局、振波公司等用地已建成旧村居住用地（泰华、恒乐、翻身村用地）体育馆（已建成）办公医疗用地中心广场公共绿地商业、服务业用地小学公共绿地中幼儿园学

6、小学一类住宅用地即低密度住宅用地（容积率大约在0.6）公共绿地拍卖地二拍卖地一体育场+游泳馆（8月份开工）商住用地，容积率5二类居住用地（3.5）居住用地（一类））办公宝安行政中心发展备用地3、地块主要经济技术指标A001—0119地块主要经济指标表占地面积83329.4平方米土地性质商住混合用地建筑面积257660平方米其中住宅面积211600平方米，商业38000平方米，幼儿园2400平方米（单独占地不少于3000平方米），居委会100平方米，物业管理及活动中心500平方米（含文化站、老年活动中心），社区健康服务中心100平方米，文化

7、中心2400平方米，青少年活动中心1500平方米，多功能影剧院1000平方米，公厕一处60平方米，垃圾收集站一处。土地使用年限为70年。幼儿园、居委会、公厕和垃圾收集站建成后产权无偿提供给政府；物业管理及活动中心（含文化站、老年活动中心）、社区健康服务中心、文化中心、青少年活动中心和多功能影剧院建成后为社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。本宗地上211600平方米住宅和38000平方米商业可进入市场销售。容积率3.1建筑覆盖率<=30%建筑高度和层数高层建筑退红线要求西北（罗田路）>=10米，东北（创业路）>=10米，西南（兴华路

8、）>=8米，东南（裕安西路）>=9米机动车泊位数2000个市政管线接口给水、污水、雨水接口在创业路、兴华路；燃气、电源、通讯接口在创业路、兴华路、裕安西路、罗田路A001—0120地块主要经济