公共租赁住房制度法制化分析——以京津沪渝四直辖市为例

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1、天津工业大学硕士学位论文综上，选取京津沪渝四大城市的公共租赁房制度进行研究，可以点带面，通过对四大直辖市的比较分析可发现问题并尝试提出改善建议，以期对全国公共租赁房制度的法制化有所裨益。第一章公租房制度的理论基础1．1住房社会保障制度理论1．1．1住房社会保障住房保障制度是一种在住房领域内实行的社会保障制度，即国家在住房领域内依据法律，利用国家和社会的力量，通过行政手段对住房进行的一种再分配的制度。住房保障主要基于以下制度基础：第一，政府主导与社会参与。随着市场经济体制的不断发展，住房保障的公益属性己愈发重要，由政府主导的住房保

2、障政策成为各国公共政策的重要组成部分，提供住房服务成为政府提供公共服务的重要内容之一。主要基于以下理由：首先，从公共经济学的角度分析，住房是混合物品，住房保障提供的是公共物品和服务，理应成为政府的职能。其次，建立住房保障制度的目的带有一定的社会福利性。保障人的基本居住权利、维护社会稳定和调节收入分配是住房保障的基本目的，也是国家、政府解决社会矛盾，缓解社会冲突的根本职能所在。再次，住房保障制度的运行成本较高，不是单个社会成员或社会团体所能承担的，只有政府运用全社会的资源进行持续性地实施才能取得较好效果。虽然住房保障是政府提供公共

3、服务的重要职能之一，但是，由于政府机制存在的本质上的缺失，而无法使资源配置效率达到最佳的情形而导致政府失灵，即政府干预并不能有效解决所有住房问题。作为供应公共物品的住房保障应该形成以政府为主导，调动全社会资源，充分运用政府干预市场的工具引导市场生产和提供的制度体系，即建立多元复合的住房保障制度体系。第二，供给与需求。市场存在供给和需求两个方面，生产者根据市场的需求生产产品和服务，消费者根据自己的需要通过市场获取产品和服务，两者通过市场的价格杠杆作用达到供求平衡。在市场经济体制下，住房与其他商品相比在需求和供给上具有一定的特殊性：

4、一是需求的刚性，住房具有基本生活必需品和没有替代品的特性，因此住房的消费具有一定的需求刚性；二是需求的层次性，不同的家庭基于收入、消费目的和个人偏好的不同而产生不同层次的住房需求，比如低收入家庭需要租住低价的满足基本生活的住房，中等收入家庭需要购买改善性的住房等：三是供给的垄断性，由于土地资源的稀缺性、住房的地域性和不可移动性等特点，在住房市场上极易形成供给上的垄断；四是信息不对称，即市场的买卖双方对于住房的质量、环境影响、邻里关系等方面的信息掌握不对称，导天津工业大学硕士学位论文致住房的价值很难准确估量。正是基于住房市场供给与

5、需求的特殊性，导致住房市场极易形成为卖方市场(住房产品生产方)，同时住房产品生产企业受利润最大化的驱使而主要提供高档住房产品，对于生产低收入家庭需求的低端住房而缺乏利益驱动，最终导致低端住房市场的供给严重不足。因此，住房保障成为政府修正住房市场上低端住房供给不足的外部性的重要手段，根据经济学的供给和需求原理，住房保障也有两种途径：一是供给途径，即由政府直接提供或政府组织市场提供保障性住房，让特殊群体低价购买或租赁；二是需求途径，即由政府提供补助，提高特殊群体的消费能力，让他们到市场上购买或租赁合适的住房。在世界范围内，市场经济体

6、制国家的住房保障方式大致有以下三种：第一，以英国、新加坡、香港为代表的政府直接建房方式。政府建房是通过设立专门机构，提供运营资金的办法实施的：英国通过设立直辖环境部的住房公司，负责中央政府住房投资的分配。住房资金主要在中央政府的公共开支中列支，一般每年政府投资占住房总投资的22％一35％左右。新加坡建屋发展局负责公共组屋的建设并向购买租屋的家庭发放政府抵押贷款。建设与贷款资金全部来自政府，售房亏损和出租亏损在政府财政预算中安排。香港于1973年成立房屋委员会及其实施机构房屋署负责全港公共住房的建设与管理。房委会的资金投入主要是政

7、府的土地投入和政府免息贷款。第二，以法国、瑞典、日本为代表的间接参与方法。即政府提供优惠贷款，实行贷款利息补贴的办法，支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。法国政府通过对H．L．M(低租金住房机构)提供长期低息贷款，年息1％，期限45年(市场上一般30年的贷款利息为5．22％)。H．L．M资金不足时，可直接向特定的金融机构借入资金，借款利息与贷款利息的差额由政府贴息。其租金水平较低，一般为成本租金的55—60％。日本政府主要是依靠政府建立的住宅金融公库影响和支持住房建设。公库作为政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的

8、机构，利息比市场利息低1—2个百分点。第三，各国普遍采用的对住房投资人(购买人)减税和对住房承租人补贴的方式。这种做法以美国最为典型，具体做法是将住房投资人为使用贷款而支付的利息从其年收入中扣除，从而冲减纳税基数，相应减轻纳税负担。实质上是降低了住房投资人的贷款