【5A版】-业主、业主大会、业主委员会.ppt

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1、业主、业主大会、业主委员会业主、业主大会、业主委员会第一节业主与物业使用人第二节业主大会第三节业主委员会第四节管理规约和业主大会议事规则一、业主与物业使用人的概念1.业主业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人。简称业主。2.物业使用人（简称使用人）使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用该物业的人。包括：（1）与业主共同居住的亲友；（2）物业的租户。3.业主与使用人的区别使用人没有对物业的最终处分权，例如对物业的买卖和处置。第一节业主与物业使用人二业主的三个

2、层次1.单个业主指产权多元化情况下的独立产权人。2.业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。3.业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。由业主大会选举产生，并向业主大会负责。第一节业主与物业使用人第二节业主大会一、业主大会的职责二、业主大会会议三、业主大会会议的召开1、业主大会成立条件每个物业管理区域成立业主大会，各省市对初次成立业主大会时间都有明确规定。一般情况是：住宅物业的入住率达到50%以上或者从第一个业主正式入住起两年以上的2、业

3、主大会的职责业主大会的成立业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第二节业主大会3.业主大会履行以下职责1）制定和修改业主大会议事规则；2）制定和修改管理规约；3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第二节业主大会6）筹集和使用专项维修资金；7）改建、重建建筑物及其附属设施；

4、8）改变共有部分的用途；9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第二节业主大会居委会选聘的物业公司无效二、业主大会会议业主大会会议分为首次业主大会会议、定期会议和临时会议三种。1.首次业主大会会议首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第二节业主大会1.首次业主大会会议会议内容：1）表

5、决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》；2）选举业主委员会；3）决定是否续聘原物业服务企业。第二节业主大会2.定期会议(一般每年召开一次)主要内容有：①听取业主委员会的工作报告；②《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会章程》等文件的审议与修订；③决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘；④专项维修资金使用、续筹方案的决定；⑤业主委员会的换届选举与委员的增减；⑥决定有关业主共同利益的其他事项。第二节业主大会3.临时会议有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议：①经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数

6、20%以上业主提议的；②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；③《业主大会议事规则》或者《管理规约》规定的其他情况。临时会议一般是一事一议。第二节业主大会业主大会的召开4、业主大会的规则业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。（1）物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。（2）推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就

7、业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。（3）业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主大会的召开4、业主大会的规则（4）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（5）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业服务企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。（6）业主大会会议应

8、当由业主委员会作书面记录并存档。（7）业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。第三节业主委员会一、业主委员会的基本概念1.业主委员会的性质业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。第三节业主委员会2.业主委员会的宗旨代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业