业主大会、业主委员会定位研究

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1、《业主大会、业主委员会定位研究》服务项目招标文件深圳市住房和建设局2017年5月45目录第一章招标公告第二章招标项目需求第三章投标文件格式、附件第四章课题研究项目合同文本45第一章招标公告根据《深圳市住房和建设局内部自行采购管理办法》和《深圳市住房和建设局课题管理办法》的有关规定，深圳市住房和建设局就《业主大会、业主委员会定位研究》服务项目，采用公开招标的方式实施采购，欢迎符合资格的供应商参加投标。一、项目名称：业主大会、业主委员会定位研究；二、采购预算：人民币45万元以内；三、项目内容、供应商资格、定标方法等：详见招标

2、文件；四、投标报名时间：2017年5月24日至6月1日18:00止；五、投标文件递交截止时间：2017年6月2日上午9:30前；六、投标文件递交地点：深圳市福田区振华路8号设计大厦920；七、答疑事项：2017年6月1日18:00前凡对招标文件有任何疑问的，可以向深圳市住房和建设局书面提出，逾期不予受理。收到疑问后，深圳市住房和建设局将组织人员答疑，并将答疑结果通过官方网站向社会公布。八、开标时间及地点：2017年6月2日上午9:30深圳市福田区振华路8号设计大厦。九、联系人：雷杰，联系电话：0755-83780012。

3、附件：《业主大会、业主委员会定位研究》招标文件45深圳市住房和建设局2017年5月23日45第二章招标项目需求一、项目背景2017年深圳市“两会”上，关于物业管理条例修订再次成为人大代表和政协委员们关注的焦点。修订《条例》时，首先遇到的“拦路虎”就是业主大会、业委会定位问题，业主组织法律地位不明确，一直未能成为独立的法人，民事权利能力和民事行为能力受到限制，权责不对等。这个问题不解决，所有的其他问题都无法从根本上加以解决。为此，全国各地纷纷开展了业主大会“法人化”试点。从2011年起，北京、温州、天津等一些城市相继开展了

4、业主大会法人化的试点。2015年6月，深圳罗湖区在三个小区开始试点业主大会法人化，2016年决定在全区62个小区先行试点。由于种种原因，至今这些试点已经偃旗息鼓。从全国范围而言，业主大会法人化试点五年多均没有实质性的进展，也没有取得根本性的突破。正处在一个纠结徘徊、进退两难的尴尬境地。业主大会、业主委员会定位模糊，是导致业主委员会三难（即成立难、运作难、生存难）的直接动因，也是致使业主与物业服务企业矛盾纠纷不断，扯不清理还乱，按了葫芦起了瓢的根源所在。物业管理矛盾纠纷的高频发生、涉及面广、群体性强、不稳定因素多，已成为当

5、前影响社会和谐稳定的一大隐患和深圳物业管理持续发展的“瓶颈”，亟待引起高度重视，及时完善相应对策和立法缺陷。45今年3月15日，十二届全国人大五次会议表决通过了《中华人民共和国民法总则》，也为开展业主大会、业主委员会定位研究，进而探索实现业主大会、业主委员会法人化路径提供了契机。二、项目服务内容（一）情况调研（1个月）通过查阅资料、实地走访、组织座谈等方式，系统梳理已有文献资料，为业主大会、业主委员会的法律地位极其面临困境、解决路径，依法给予业主大会清晰、科学、合理的定位，明确其权利义务，理清各方关系等相关问题研究工作提

6、供思路和启示，并汇总调研材料形成调研报告。（二）问题分析及报告编写（3个月）根据上阶段的调研成果，运用科学的研究方法对业主大会和业委会运行存在的问题、面临的困难进行总结，并分析其中的原因。原因的分析应实事求是、科学全面，在前期综合调研的基础上，通过对业主大会、业主委员会定位分析研究，科学地优化选择，确定深圳物业管理发展的合适路径，提供适合我市物业管理及业主大会、业主委员会发展方向（或路径模式）的可行性研究报告。（三）征求意见、定稿及成果验收（2个月）1.召开课题征求会，征求业务相关部门的意见和建议；2.对课题进行修改形成

7、最终稿；453.最终形成课题研究成果并通过验收：1.《加强物业管理和业主委员会党建工作调研报告》；2.《业主大会、业主委员会定位研究报告》文本及文本说明。各个阶段重点工作服务要求和工作目标调研阶段开展综合调研，对内地部分城市进行考察，整理文献资料，召开专题研讨会，完成各种数据资料的系统梳理。有完成会议记录和甲方认可的研究报告《加强物业管理和业主委员会党建工作调研报告》。问题分析及编写报告阶段根据现状调研及问题分析，对业主大会、业主委员会定位分析研究，科学地优化选择，确定深圳物业管理发展的合适路径，提供适合我市物业管理及业

8、主大会、业主委员会发展方向（或路径模式）的可行性研究报告。制订《加强物业管理和业主委员会党建工作调研报告》；《业主大会、业主委员会定位研究报告》文本及文本说明。征求意见定稿及课题验收阶段不少于二次专题研讨会，征求专业意见和建议；修改完善调研报告和研究报告。会议记录及征求意见记录完备；提交最终成果，完成课题验收三、投标