业主大会和业主委员会

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1、业主大会和业主委员会一、基本情况我市现有物业管理项目7214个，（主城区3878个），成立业主委员会的项目有1703个，所占比例为23.6%。从目前情况来看，业主对成立业主大会选举产生业主委员会的热情比较高，但实际运作过程中，困难重重。二、为什么要建立业主大会和业主委员会？谈到业主大会和业主委员会，我们首先要搞清楚业主的概念，根据物业管理条例规定，业主就是房屋所有权人。具体来讲，就是指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人，一般包括房地产权载明的产权人及其配偶。（一）物业管理相关法律法规规定1、《物权法》的相关规定业主对建筑物内的住宅、经营性

2、用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分所有权：业主对该部分享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》的相关规定共有部分共有权：该住宅楼各个独立房屋使用功能的发挥离不开楼道、电梯、供水、排水、供电、供气、通道、场地等设备设施，对这些共有部分，业主该部分享有共有权，其实这种共有权是按份共有权（如测绘时，有公摊系数的测算）。共同管理权利：共用设备设施的不可分割性把各个房屋的业主们联系在一起，共同维系共有部分共有设施设备的使用功能，如何发挥其使用功能，就必须对共有部分的实施共同管理。共同管理权利是物业管理实施存在

3、的基础因而，《物权法》第七十五条作出了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”的规定。并强调了地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。2、物业管理条例的相关规定物业管理条例设立了七项基本制度，其中最重要的制度就是业主大会制度，国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》均设立了业主、业主大会专章，对业主共同决定事项、业主大会召开运作都作了明确规定。特别是《重庆市物业管理条例》对业主大会筹备、召开，业主委员会的选举、备案、运作、换届都作了详细规定。3、《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》规定为进一步规范业主大会和

4、业主委员会活动，根据条例精神，2012年2月23日重庆市人民政府办公厅转发重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行），更加详细地规定了建设单位、街道办事处成立业主大会职责，以及首次业主大会筹备组成立、运作，首次业主大会召开、业主委员会的选举、业主委员会会议及换届情况，具体的规定，我们将放在下一部分讲授。（二）物业管理实际工作的需要1、业主形成共同决定的需要《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpubli

5、ctransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金（6）改建、重建建筑物及其附属设施；业主形成共同决定的需要（7

6、）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。•决定（5）和（6）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这就需要召开业主大会。•业主对重大事项形成决定后，还需要落实，一是签订物业服务合同，必须有合同主体，物业服务合同的甲方一般为业主委员会；二是监督落实合同；三是公示业主大会决定；四是根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁等。三、怎样建立业主大会和业主委员会？•（一）提议•（二）受理•（三）成

7、立筹备组•（四）开展筹备工作•（五）召开首次业主大会•（六）成立业主大会•（七）备案（一）提议1、成立业主大会的条件：一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积50%以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。2、两种提议方式：一是业主自行组织召开，但于会前书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）；二是占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开首次业主大会会议，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开。3、20%以上的业主书面要求的相关

8、规定：占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开业主大会会议（含首次）的，该部分业