小区可行性研究报告

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1、惠州江北41号小区可行性研究分析报告第一部分：项目概况一、宗地位置项目位于惠州市江北41号小区，三环北面。属江北CBD片区，距离惠州海伦堡约500米。金山湖片区水口片区东江新城片区东平片区麦地－河南岸片区下角片区惠州海伦堡江北片区地块位置市人民政府10分钟车程地块位置二、宗地现状1、四至范围21该宗地南侧为三环路，北侧为36米金石一路（规划）及金泽物流和农产品配送物流园区，西侧为36米纵二路（规划）及农产品厂员工宿舍，东侧为50米纵三路（规划）及空地。④三环北路②金泽物流和农产品配送物流园区③农产品厂宿舍金龙大道①金石一路②农产品厂员

2、工宿舍①自东向西－金石一路④东面小路③三环路2、宗地现状现状为菜地，水塘，有一条排洪渠（望江沥）将地块一分为二（从惠州土地交易中心获知）。注：地块具体红线范围须进一步获取。21⑥⑤④③②①①水塘②菜地⑥水塘⑤空地④普通电线③排洪渠21⑥水塘⑤空地三、项目周边的社区配套1、交通配套（1）主要城市干道：地块位置n东面：先科路(8车道)——黄色路线表示n南面：云山路（快速路）——绿色路线表示n西面：惠州大道(8车道)——蓝色路线表示n北面：三环路(8车道)——红色路线表示（2）交通达到方式n车行到达方式一21市中心到达方式：惠州大道——云山

3、路——先科路——地块。此为最便捷和最为临近市区的车行方式。该方式将成为市中心区到达项目的首选方式。n车行到达方式二惠州大道——三环路——地块。江北片区可选到达方式。n公共交通到达方式本项目周边尚未开通公交车站.（3）地块周边道路：北侧：36米路宽金石一路（完成部分路段）南侧：三环路西侧：36米路宽纵二路（规划）东侧：50米路宽纵三路（规划）2、2000米以内主要生活配套目前，项目周边配套设施比较欠缺，距离项目1000米以内有望江公园（规划中）、金泽物流与农产品配送中心、惠州市妇幼保健院江北分院、惠城职校、惠州财经学校以及惠台学校，其他

4、配套设施均在2000米以外。妇幼保健院江北分院惠台学校3、2000米以内周边生活、休闲等配套设施距离本项目2000米范围之外有各种生活、休闲以及娱乐配套设施，如占地60万平方米的惠州市体育公园、市民乐园、丽日购物广场、万家福购物广场、玫瑰园大酒店、各金融设施网点、惠州邮电大楼和移动通讯大楼营业厅、涛景高尔夫球场等。随着政府相关行政单位的进驻，江北区中心的生活配套日益完善。21丽日购物广场四、未来规划未来江北行政中心区规划以居住和办公为主，配套设施齐全五、规划控制要点地块经济技术指标21地块挂牌编号规划编号土地使用权面积（m2）计算指标

5、用地面积（m2）容积率总建筑面积（m2）建筑密度（%）绿地率（%）GJB2009-11JB41-04-0125417254172.563545（其中商业：6355）3030JB41-04-0531246312462.578115（其中商业：7815）3030JB41-04-0637822378222.594555（其中商业：9460）3030合计9448594485236215（其中商业：23630）目前未取得地块的详细规划设计要点，通过惠州土地交易中心得知有一条排洪渠（望江沥）将地块一分为二，及地块内有两条24米的规划道路，对地块规

6、划设计产生较大的不利因素。六、土地价格2009年地块周边土地成交情况地块挂牌编号用地面积（m2）容积率总建筑面积（m2）挂牌起始价（亿元）成交价（亿元）楼面地价（元/m2）每亩价格（万元/亩）江北24号小区158532.2613227.7880480460891.58江北24号小区2225502.86314034733473550103江北40号小区21541.4——————0.57——176.5江北41号小区944852.5236215（其中商业：23630）1.81——766（挂牌底价）127.4（挂牌底价）七、小结n地块规模适中

7、,所处区域为江北CBD片区，未来升值潜力大。n地块车行交通路网交完善，10分钟以内车程可通达江北南区主要生活配套。n地块目前就近周边生活配套尚不完善。n地块被排洪渠分成两部份且红线内设有规划道路，不利于地块整体开发规划。严重影响地块质素。21第二部分：市场分析一、惠城区房地产市场1、成交情况2009年上半年一手市场成交住宅7583套，合约90.5万㎡，超过08年全年的成交量；市场销量猛增，这是由于政策调整告一段落，买家结束观望情绪，纷纷入市，08年压抑的市场需求在09年上半年被充分释放。惠城区住宅成交套数（单位：套）惠城区住宅成交套数

8、（单位：万㎡）数据来源：惠州房管局2、价格情况2009年惠城区住宅均价持续稳定增长，09年10月均价突破5000元/㎡。06/107/108/109/109/10二、江北片区住宅市场江北片区占据地段优势，定位为惠州未来的