城市建筑综合体经营问题分析——基于商业地产的视角

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1、引言近年来，随着中国房地产行业的高速发展，商业地产开发也逐渐成为业内人士关注的焦点。无论是在北京、上海、深圳这样的一线城市，还是成都、沈阳等省会级城市，越来越多的百货商场、购物中心、商业步行街以及住宅社区内的临街店铺，出现在城市几乎每一个商业区或新兴的社区周围。伴随而来的，还有每年诸多的商业地产项目不断地破土动工，大同小异的招商招租广告遍地而设，商业地产的开发热潮不可阻挡地充斥在人们生活的城市空间里。从2008年底开始，在全球金融风暴的影响下，中国房地产市场不可逆转地开始了泡沫破灭阶段，全国各大城市的房地产市场不同程度地出现了萎靡、

2、下滑的景象。商业地产前进的脚步也逐渐被房地产市场暴露出来的问题和危机所阻挡，大量空置的临街商业店铺、不断降价招租的招商广告、勉强维持营业的购物中心等，已经宣告了商业地产行业正面临着潜伏的风险和挑战。国家近年来推出各项严控大型商业地产的宏观经济政策，在这样的市场背景下，我国商业地产未来发展趋势和方向是值得深刻思考和研究的问题。文中第一章分析我国商业地产发展现状，指出商业地产市场存在较大发展空间、商业地产运营模式存在弊端以及由此引发出的问题；第二章阐述发展城市建筑综合体这一商业地产形态的重要意义，包括对地产行业、对城市以及社会经济发展产

3、生的重要影响；第三章论证我国发展城市建筑综合体的可行性：第四章研究如何成功地开发经营城市建筑综合体，需要注意的关键问题及相应的解决方法：第五章论述房地产投资基金(REITs)对城市建筑综合体经营的重要意义，指出我国发展REITs的重要性以及发行REITs的参考建议。第一章我国商业地产发展现状1．1我国商业地产市场现状商业地产1，顾名思义，就是作为商业用途的地产。一般是指各种非生产性、居住性的物业，包括写字楼、酒店式公寓、会议中心以及其他商业服务业经营场所等。目前业界谈到商业地产，则多指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮

4、、娱乐、健身、休闲设施等。商业地产的开发模式、融资模式、经。荀培路，2004。(2004年中国商业地产年度报告及2005年市场展望》。营模式以及功能用途均有别于普通住宅、单纯写字楼等房地产形式，是一个融合地产、商业与投资三重特性的综合性行业。1．1．1部分地区开发过热，空置率过高(1)商业地产开发过热近几年来，我国部分大中城市均呈现出商业地产开发的火爆局面。几乎所有的地产开发项目，无一例外附加着一定比例的商业地产开发，表现为：社区类住宅一层均规划为沿街底商、高层公寓建筑的底层裙房规划为百货商场、或在住宅类地产项目中，根据商住比例，开

5、发建设独立的购物中心或者大型超市等商业设旌。几年前，国家为了控制过快增长的住宅类地产，出台了一系列宏观调控措施对该类地产开发进行抑制，导致了数量相当的住宅类地产商转向商业地产类开发，进一步带动商业地产投资的增加。根据国家统计局的资料显示2：从2001年以后，我国商业地产投资的年均增长率为33％，增长速度远超过国民经济增长的速度；截止到2005年，我国的商业地产投资已达到2000亿元，到2006年，投资总额已超过2345亿元，商业用地房开发贷款同比增长46％，这一数据远远超过同期住宅贷款的增幅。我国的商业地产开发总量近6年来，一直保持

6、着年26％的增速，商业步行街、商业广场、购物中心等各类商业设施几乎遍及全国各大中小城市。(2)缺乏合理规划，导致空置率过高商业地产的过度开发、重复建设正在酿成商业资源和社会资源的巨大浪费，加之过去我国商业地产缺乏合理有效的规划，相当多城市的商业地产已经出现了空置率过高的问题。统计数字显示(资料来源同2)：2005年，我国商业地产空置面积已达到3822万平方米，近几年来，商业地产空置率更是以每年10％一22％左右的速度递增。商务部市场建设司的调查显示，大型ShoppingMall、商业步行街及CBD等已成为新的地产泡沫高度聚集区，这表

7、明，商业地产开发过热导致的系列问题已不容忽视。1．1．2总量不足，市场投资前景看好商业地产开发过热的现象是否意味着我国商业地产的总量需求已经达到饱和?研究国外相关数据我们发现3，发达国家人均商业面积通常在1．2平方米。而2深圳特区报，‘五大问题困扰商业地产租放经营红灯频闪>．2006，http：／／www．topretailing．com／oncws-19490．hlml．3杨建伟，2006年，‘商业地产(购物中心)现状分析及发展趋势若干建议》．2现阶段我国，即使是北京、上海经济相对发达的大城市，人均商业面积依然不足1平方米，与发达

8、国家存在一定的差距。我国城市经济的高速发展以及旧城改造与商业地产的发展有着密切的关系。例如：北京近十年来，随着旧城区改造速度不断加快，原本近4000余条胡同，如今存在人们生活视线里的不过百条，取而代之的是符合人们现代化生活、工作需要的