四星级酒店及高档住宅项目可行性报告.doc

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1、目录第一部分项目基本情况1.1项目概况1.1.1位置1.1.2用地规模与地块现状1.2项目主要技术经济指标1.3项目主要财务评价结果指标第二部分项目开发宏观环境分析2.1滨海经济发展状况2.2滨海经济发展趋势分析2.4滨海住宅市场分析2.4.1住宅市场供给情况分析2.4.2住宅市场需求情况分析2.4.3滨海酒店市场需求情况分析2.5滨海新兴住宅区域的分布分析2.6项目开发宏观环境评价第三部分滨海城市总体规划描述3.1滨海县总体城市规划3.2滨海城市发展战略目标3.3项目开发规划环境评价56第四部分项目区域环境

2、分析4.1区域定义4.2房地产开发供应量第五部分项目开发条件分析5.1地块概况5.2地块所在区域城市规划5.3交通5.4地块周边环境5.5项目的SWOT分析第六部分项目开发竞争对手分析6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析6.2项目开发竞争对手评价第七部分项目住宅开发市场定价8.1目标客户确定8.2项目概念定位8.3项目产品设计定位8.4项目价格定位第八部分项目开发投资分析与财务评价9.1项目的总开发成本9.2项目的工程进度估算9.3项目的财务评价与不确定性分析56第九部分项目风险分析10.1项目政策性风险10

3、.2项目市场风险10.3项目财务风险第十部分项目特征综述、评估结论与建议第一部分项目基本情况（一）、项目概况该地块位于滨海主干道迎宾大道和富康路，东面56是滨海城区休闲核心地：南湖广场和滨海公园；南面是滨海经济开发区。项目宗地占地面积约98亩(约61000㎡)，宗地呈现长方型，东西长约300m，南北长约200m。该地块是滨海县新城区的核心位置，县人民政府坐落在该地块前方，是未来区域房地产发展的标示地带。该项目周边楼盘众多，是未来新城区房地产开发的热门区域。本项目在现有地块上已建有建筑物，由于不符合用地标准和规

4、划，在没有拿到用地手续时动工已停工多时，现地块有简单的结构框架。（二）、项目主要经济指标该项目拟建造一个四星级酒店（包含会议中心）、商业和一个高档小区（以高层为主）。项目容积率拟定2.8—3.0左右，总建筑面积约为180000㎡；宾馆建筑面积为30000㎡；住宅建筑面积为130000㎡；商业建筑面积为20000㎡。初步确定项目主要技术指标如下：序号项目数量1占地面积6.1万㎡2总建筑面积18万㎡其中住宅建筑面积13万㎡宾馆及会议中心面积3万㎡（占地20000㎡）56商用建筑面积2万㎡3总居住户数约1300户4

5、地下车库16250㎡（按户均0.5个车位配置，25㎡/个计算）5总居住人数约4600人6建筑密度约30%7容积率2.8—3.08绿地率40%9户型分配88~95㎡二房二厅（占60%），110~120㎡三房二厅（30%），140㎡以上大面积高端户型（10%）龙际观点：鉴于项目用地在县政府后面，县政府大楼高为12层，因此我司建议该项目高度平均为15层（小高层和高层混合式，避免和县政府大楼冲突，如可以建造12层的小高层和18—20层的高层，及错落有秩又不失层次感。）。56第二部分项目开发宏观环境分析（一）、滨海经济

6、发展状况滨海，地处苏北平原,黄海之滨，与日本隔海相望，南距盐城80公里56,北距欧亚大陆桥东桥头堡连云港不足100公里，全县总面积1880平方公里，海岸线44.6公里，人口107万。   滨海，历史悠久，人杰地灵，建国前先后有一大批革命家，艺术家在此留下足迹。新中国成立后，涌现一批知名人士，专家学者，企业家，尤以书法艺术享誉海内外，是江苏省唯一“书法之县”。   滨海，经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名的何首乌之乡，优质粮棉生产基地县，林业生产大县，草柳编织大县；工业蓬勃兴起，已形成化工，纺织，机械，

7、食品等一批支柱产业；三产服务行业发展迅速，人气兴旺，建立了多种门类的服务体系。   滨海，有优越的发展环境，便捷的交通使滨海融入了上海经济圈。境内204国道,省道陈李公路，海堤公路与宁靖盐，京沪，宁连高速及已动工兴建的沿海高速联成一体，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。通榆运河南接长江水道，入海水道，中山河，苏北灌溉总渠贯穿境内并西接京杭运河，滨海港已成为国家二类开放港口，是苏北沿海建10-20万吨码头的理想选址；盐城和连云港机场已开通北京，广州，上海，杭州，大连，沈阳，厦门等城市航线，形成四通八达的海

8、陆空运输体系。   56滨海，社会文明，政通人和，随着滨海新城区，工业项目集中区，化工项目集中区，农业项目集中区，港口区“一城四区”的纵深开发建设，为滨海的快速发展构建了坚实的发展平台，滨海将以最优惠的政策，最优越的环境，最优质的服务，成为您投资创业，兴业聚财，大展宏图的崭新热土。　城乡居民生活继续得到改善。2006年在岗职工年平均工资为12946.1元/年，比上年增长12%。县城居民人均可支配收入