江苏滨海县四星级酒店及高档住宅项目可行性报告-37

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1、四星级酒店及高档住宅项目可行性报告上海龙际机构2007年7月24日一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。目录第一部分项目基本情况1」项目概况1.1.1位置1」.2用地规模与地块现状1.2项目主要技术经济指标1.3项目主要财务评

2、价结果指标第二部分项目开发宏观环境分析2.1滨海经济发展状况2.2滨海经济发展趋势分析2.4滨海住宅市场分析241住宅市场供给情况分析242住宅市场需求情况分析2.4.3滨海酒店市场需求情况分析2.5滨海新兴住宅区域的分布分析2.6项目开发宏观环境评价第三部分滨海城市总体规划描述3」滨海县总体城市规划3.2滨海城市发展战略冃标3.3项目开发规划环境评价第四部分项目区域环境分析4.1区域定义4.2房地产开发供应量第五部分项目开发条件分析5」地块概况5.2地块所在区域城市规划5.3交通5.4地块周边环境5.5项目的SWOT分析第六部分项目开发竞争

3、对手分析6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析6.2项目开发竞争对手评价第七部分项目住宅开发市场定价8」目标客户确定8.2项H概念定位8.3项目产品设计定位8.4项目价格定位第八部分项目开发投资分析与财务评价9」项目的总开发成本9.2项冃的工程进度估算9.3项0的财务评价与不确定性分析第九部分项目风险分析10」项目政策性风险10.2项目市场风险10.3项冃财务风险第十部分项目特征综述、评估结论与建议第一部分项目基本情况（一）、项目概况该地块位于滨海主干道迎宾大道和富康路，东而是滨海城区休闲核心地：南湖广场和滨海公园；南面是滨海经济开发区。项目宗

4、地占地面积约98亩（约61000m2）,宗地呈现长方型，东西长约300m,南北长约200mo该地块是滨海县新城区的核心位置，县人民政府坐落在该地块前方，是未来区域房地产发展的标示地带。该项目周边楼盘众多，是未来新城区房地产开发的热门区域。本项目在现有地块上已建有建筑物，由于不符合用地标准和规划，在没有拿到用地手续时动工已停工多时，现地块有简单的结构框架。（二）、项目主要经济指标该项目拟建造一个四星级酒店（包含会议中心）、商业和一个高档小区（以高层为主）。项目容积率拟定2.8—3.0左右，总建筑面积约为180000m2；宾馆建筑面积为30000

5、m2；住宅建筑面积为130000m2；商业建筑面积为20000m2。初步确定项目主要技术指标如下:序号项目数量1占地面积6.1万2总建筑面积18万叶其中住宅建筑面积13万nf宾馆及会议中心面积3万时（占地20000m2）商用建筑面积2万nf3总居住户数约1300户4地下车库16250m2（按户均0.5个车位配置，25m7个计算）5总居住人数约4600人6建筑密度约30%7容积率2.83.08绿地率40%9户型分配88〜95nV二房二厅（占60%）,110-120nf三房二厅（30%）,140m2以上大面积高端户型（10%）第二部分项目开发宏观

6、环境分析（一）、滨海经济发展状况滨海，地处苏北平原，黄海之滨，与日本隔海相望，南距盐城80公里,北距欧亚大陆桥东桥头堡连云港不足100公里，全县总面积1880平方公里，海岸线44.6公里，人口107万。滨海，历史悠久，人杰地灵，建国前先后有一大批革命家，艺术家在此留下足迹。新中国成立后，涌现一批知名人士，专家学者，企业家，尤以书法艺术享誉海内外，是江苏省唯一“书法之县覽滨海，经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名的何首乌Z乡，优质粮棉生产基地县，林业生产大县，草柳编织大县；工业蓬勃兴起，已形成化工,纺织，机械，食品等一批支柱产业；三产服务

7、行业发展迅速，人气兴旺，建立了多种门类的服务体系。滨海，有优越的发展环境，便捷的交通使滨海融入了上海经济圈。境内204国道，省道陈李公路，海堤公路与宁靖盐，京沪，宁连高速及已动工兴建的沿海高速联成一体，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。通榆运河南接长江水道，入海水道，中山河，苏北灌溉总渠贯穿境内并西接京杭运河，滨海港已成为国家二类开放港口，是苏北沿海建10・20万吨码头的理想选址；盐城和连云港机场已开通北京，广州，上海，杭州，大连，沈阳，厦门等城市航线，形成四通八达的海陆空运输体系。滨海，社会文明，政通人和，随着滨海新城区，工业项目集中

8、区，化工项目集中区，农业项目集中区，港口区“一城四区"的纵深开发建设，为滨海的快速发展构建了坚实的发展平台，滨海将以最优惠的政策，最优越的环境，最优质的服务，成为您