滨海县四星级酒店及高档住宅项目可行性报告

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1、上海龙际地产营销策划有限公司滨海·四星级酒店及高档住宅项目可行性报告上海龙际机构2007年7月24日37滨海·四星级宾馆及高档住宅项目报告滨海·四星级酒店及高档住宅项目上海龙际地产营销策划有限公司前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、

2、对项目决策及其实施的优化提出建议。37滨海·四星级宾馆及高档住宅项目报告滨海·四星级酒店及高档住宅项目上海龙际地产营销策划有限公司目录第一部分项目基本情况1.1项目概况1.1.1位置1.1.2用地规模与地块现状1.2项目主要技术经济指标1.3项目主要财务评价结果指标第二部分项目开发宏观环境分析2.1滨海经济发展状况2.2滨海经济发展趋势分析2.4滨海住宅市场分析2.4.1住宅市场供给情况分析2.4.2住宅市场需求情况分析2.4.3滨海酒店市场需求情况分析2.5滨海新兴住宅区域的分布分析2.6项目开发宏观环境评价第三部分滨

3、海城市总体规划描述3.1滨海县总体城市规划3.2滨海城市发展战略目标3.3项目开发规划环境评价第四部分项目区域环境分析4.1区域定义4.2房地产开发供应量第五部分项目开发条件分析5.1地块概况5.2地块所在区域城市规划5.3交通5.4地块周边环境5.5项目的SWOT分析37滨海·四星级宾馆及高档住宅项目报告滨海·四星级酒店及高档住宅项目上海龙际地产营销策划有限公司第六部分项目开发竞争对手分析6.1区域内竞争对手及竞争性楼盘分析6.2项目开发竞争对手评价第七部分项目住宅开发市场定价8.1目标客户确定8.2项目概念定位8.3

4、项目产品设计定位8.4项目价格定位第八部分项目开发投资分析与财务评价9.1项目的总开发成本9.2项目的工程进度估算9.3项目的财务评价与不确定性分析第九部分项目风险分析10.1项目政策性风险10.2项目市场风险10.3项目财务风险第十部分项目特征综述、评估结论与建议37滨海·四星级宾馆及高档住宅项目报告滨海·四星级酒店及高档住宅项目上海龙际地产营销策划有限公司第一部分项目基本情况（一）、项目概况该地块位于滨海主干道迎宾大道和富康路，东面是滨海城区休闲核心地：南湖广场和滨海公园；南面是滨海经济开发区。项目宗地占地面积约98

5、亩(约61000㎡)，宗地呈现长方型，东西长约300m，南北长约200m。该地块是滨海县新城区的核心位置，县人民政府坐落在该地块前方，是未来区域房地产发展的标示地带。该项目周边楼盘众多，是未来新城区房地产开发的热门区域。本项目在现有地块上已建有建筑物，由于不符合用地标准和规划，在没有拿到用地手续时动工已停工多时，现地块有简单的结构框架。（二）、项目主要经济指标该项目拟建造一个四星级酒店（包含会议中心）、商业和一个高档小区（以高层为主）。项目容积率拟定2.8—3.0左右，总建筑面积约为180000㎡；宾馆建筑面积为3000

6、0㎡；住宅建筑面积为130000㎡；商业建筑面积为20000㎡。初步确定项目主要技术指标如下：序号项目数量1占地面积6.1万㎡2总建筑面积18万㎡其中住宅建筑面积13万㎡宾馆及会议中心面积3万㎡（占地20000㎡）商用建筑面积2万㎡3总居住户数约1300户4地下车库16250㎡（按户均0.5个车位配置，25㎡/个计算）5总居住人数约4600人6建筑密度约30%7容积率2.8—3.08绿地率40%9户型分配88~95㎡二房二厅（占60%），110~120㎡三房二厅（30%），140㎡以上大面积高端户型（10%）37滨海·四

7、星级宾馆及高档住宅项目报告滨海·四星级酒店及高档住宅项目上海龙际地产营销策划有限公司龙际观点：鉴于项目用地在县政府后面，县政府大楼高为12层，因此我司建议该项目高度平均为15层（小高层和高层混合式，避免和县政府大楼冲突，如可以建造12层的小高层和18—20层的高层，及错落有秩又不失层次感。）。第二部分项目开发宏观环境分析37滨海·四星级宾馆及高档住宅项目报告滨海·四星级酒店及高档住宅项目上海龙际地产营销策划有限公司（一）、滨海经济发展状况滨海，地处苏北平原,黄海之滨，与日本隔海相望，南距盐城80公里,北距欧亚大陆桥东桥头

8、堡连云港不足100公里，全县总面积1880平方公里，海岸线44.6公里，人口107万。   滨海，历史悠久，人杰地灵，建国前先后有一大批革命家，艺术家在此留下足迹。新中国成立后，涌现一批知名人士，专家学者，企业家，尤以书法艺术享誉海内外，是江苏省唯一“书法之县”。   滨海，经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名