【硕士论文】基于系统动力学的住宅房地产价格研究.pdf

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1、摘要作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。住宅房地产市场的变化关系到广大消费者的切身利益，同时住宅房地产价格也是社会关注的焦点问题。为了实现普通居民“居者有其屋”的构想，持续促进房地产持续健康的发展，选择和分析一系列与住宅房地产价格密切相关的影响因素，具有重要的理论意义和实际应用价值。在介绍住宅房地产基本理论后，论文首先介绍住宅房地产市场运行规律，确立了其以市场需求与供给基本运作的研究基调。论文接着介绍了住宅房地产价格的形成规律和构成部分，并且从定性角度通过政治因素、经济因素、社会因素、环境因素四部分来分析影响住宅价格

2、的因素，并对之进行了详细说明。紧接着，论文又介绍了进行研究的另一大理论——系统动力学，先是简单介绍了系统学和系统分析方法，详细说明系统动力学的基本原理及特点，对系统动力学软件iThink进行了说明。并依据房地产市场、价格等方面的理论和系统动力学理论和工具对住宅房地产市场进行建模。作为论文研究的重点，先是对建模对象进行分析，然后对系统结构进行分析建立三个子系统，再通过分析系统反馈环关联各系统将子系统集成为系统模型，同时还介绍了建立系统模型的主要变量，最后给出了系统建模公式。模型建好后，通过分析总结出四大结论。并对论文的后续研究提出了

3、一点看法。关键词：房地产市场，住宅价格，影响因素，系统动力学武汉理工大学硕士学位论文第1章绪论1．1课题研究的背景及意义1．1．1研究背景进入本世纪，中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。与此同时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括，退还个人所得税，降低交易契税，放宽银行贷款条件，加大房地产业扶持力度等等。随着居民消费结构升级以及城市化进程的加快，我国房地产业将保持持续增长的态势，而房地产业能否成为带动国民经济增长的新的消费热点和经济增长点己成为一个广泛关注的问题。房

4、地产业能否成为“两点”的关键在于房地产业的市场化和商品化，其中作为重要经济杠杆的房地产价格对这一进程的推进起着重要的作用。在这种背景下，房价开始迅速窜升。而且房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市。纵观1998年我国取消福利分房制度以来，城市房地产投资迅速扩大，尤其是住宅房地产开发与销售面积逐年增加；与此同时，房地产价格也是一路走高。从2003年开始，国家也开始一系列的抑制房价的措施以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势；可是从总体上来看，房价还是在继续上涨，一直涨到了2008年中的时候。2008下半年，受美国

5、次级贷款危机影响以及自身调整的要求，中国大陆的房地产业开始一次普遍的调整。2009年，政府为了保证经济增长达到8％的增幅目标，放开了银行信贷，以适度宽松的货币政策，新增贷款5万亿人民币。由于国际经济环境低迷，国内可投资行业单一，大量资金涌入了股市和楼市，楼市由于开发商资金充裕，又掀起了一波涨价风潮，地价楼价达到07年高点，个别楼盘甚至更高。因此房地产市场是否过热、是否存在泡沫成了许多学者研究的焦点。这些房地产过热的现象都是由于房价的快速上涨所导致，关于房地产价格的研究和探讨也就成为了焦点。近年来国内学者对房地产价格问题的研究文献非

6、常丰富，但是由于理论研究中的模型和方法还有待完善，因此如何构建住宅价格模型来分析影响住宅房地产价格变动的影响因素有哪些、他们对住宅价格变动有什么武汉理工大学硕士学位论文影响、政府如何有科学依据地出台调控房价的政策问题的认识上就较为模糊，从而也就不能对住宅价格的运行规律提供基本的分析方法，住宅房地产价格的研究是一个系统工程，应用系统的观点进行研究，这也是本文研究的出发点。1．1．2本文研究的目的和意义住宅房地产市场的变化关系到广大消费者的切身利益，同时住宅房地产价格也是社会关注的焦点问题。为了实现普通居民“居者有其屋”的构想，持续促

7、进房地产持续健康的发展。本课题通过选择和分析一系列与住宅房地产价格密切相关的影响因素，并且在系统动力学软件基础上建立住宅房地产价格系统动力学模型，并对模型进行科学分析，从而达到对住宅房地产价格今后走势做出正确预期、评价的目的。住宅房地产价格与人民的生活切相关，从带动国民经济发展的角度，以及满足人民群众基本住房需求的角度来看，住宅房地产价格的变动和发展趋势都是至关重要的。可是近年来我国住宅房地产价格增长较快，引起了政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。目前我国关于住宅房地产市场及其价格的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上，不仅缺

8、乏对应的定量分析与实证研究，而且缺乏使用可靠的分析工具和模型模拟进行的研究，因而也无法知道影响住宅房地产价格的因素是如何影响的、影响程度等。目前在房地产市场上，政府制定有效政策和企业进行合理开发缺乏有效的理论依据和技术支撑，购房者消费投资缺乏着实有