土地市场价格影响因素-分析与管理对策-研究

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1、浙江大学公共管理硕士(MPA)专业学位论文土地市场价格影响因素分析及管理对燕研究1．选题依据及意义在全国固定投资连续增长过快的形势下，中央政府积极采取金融、税收、法律，行政等有力措施，宏观调控取得明显成效。在传统意义上，宏观调控手段的作用空间越来越小，政府可供调控的资源也随之日益减少。我国土地实行公有制，土地已成为政府手中为数不多的可作为宏观调控工具的重要资源。前段时期宏观调控良好效果与土地政策的关键作用分不开㈣。但是与土地管理唇齿相依的房地产业，却反其道而行之，2003年全国固定资产投资55566．61亿，同比增

2、长率27．7％，房地产开发投资10153．8亿元，同比增长30．3％，而全国GDP增长率为9．1％；2004年全国社会固定资产投资70477亿，同比增长25．8％，房地产开发投资13158亿元，同比增长28．1％，而全国GDP增长率为9．5％，房地产业投资过热。一部分人认为是土地供应政策、土地市场整顿引发新一轮的房地产业投资热，是地价抬高了房价。因此，土地价格受到社会各界的广泛关注。这种关注既有对一些地方土地价格越来越高的忧虑，也有对一些地方土地价格越来越低的担心。不管土地价格高i低，一旦严重偏离土地的合珲价格中枢

3、，都会给社会经济带来严重后果，政府管理部门必须引起高度重视。在我国，政府和上地使用奢是地产市场的土体，政府代表国家对城市国有土地享有所有权，是土地一级市场的垄断者、供应商，又是地产市场的管理者。而土地使用者取得土地占自、使用和收益的权利，完全受政府行政权的限制。由于政府利益和目标的多元化，政府通过对土地市场和土地市场价格的干预。导致土地价格的重大扭曲，因此我国土地市场是政府支配下的市场，政府的价值取向、政策选择是影响土地市场价格主要因素之一。1992年中国进行了土地要素的体制改革，土地资源从无价变为有价．但随着政治

4、领域“分权制”的推行，土地资源逐渐游离出中央政府的管辖范围，地方政府取而代之成为土地的实际控制者。这为地方各级官员利用地价的自主规定以谋取政治和经济资本开启了方便之门嘲。一方面地方政府以土地资源作为招商引资的重要工具。各种各类的开发区、工业园区、特色园区等自20世纪90年代开始在全国迅速蔓延，在开发区内设定国家政策赋予的某些优惠条件，其中低地价就是一个重要条件，大多数政府为吸引外资而制定过低的工业用地价格。为政府官员任职期间实现一定的经济指标，作为政治前途的资本。据统计，在2003浙江大学公共管理硕士(Ⅶ，A)专业

5、学位论文土地市场伊格影响田素分析及管理对镱研究年全国土地市场整顿过程中，全国各类开发区总数达5658个。经过清理整顿，全国撤并整合各类开发区2046个，其中山东省947个开发区撒并整合695个，浙江省758个开发区撤并整合472个，江苏省475个开发区撤并整合302个，北京市470个开发区撤并17个叫。但土地市场秩序依然不容乐观，政府盲目。圈地”运动势头不减。这是政府以牺牲上地资源为代价追求短期利益的典型体现。另一方面，地方政府把房地产的连续投资增长作为本地区的GDP增长的重要手段之一。实际上GDP成为衡量地方政府

6、政绩的主要指标之一，现在不少地方经济对房地产和固定资产投资依赖过高，房地产业成为各级政府新的经济增长点，一些地方纷纷通过透支未来土地资源而放大当前本地区“GDP”。房价居高不下、土地拍卖价格连续创造“天价”与地方政府追求的经济目标分不开。同时，部分地方政府把土地出让收入作为地区经济发展、城市建设的最主要资金来源。据不完全统计，截止2003年上半年，13年来全国累计收取的土地出让金已达6000多亿元，土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产，是政府预算外资金的最主要来源。出让地价越高，政府获取的增值收益就越多，“天

7、价”也成为地方政府出让上地的追求目标。上述分析表明，制度上的缺陷为地方政府进行上地资产寻租提供广阔的空问，地方政府追求利益最大化的结果是城市房价、地价不断攀升，房地产泡沫越吹越丈，房地产市场失控，未来将回临巨大的金融风险和经济危机。随着糟围十嫩使嘲制蹙改革的不断潭化．土地价搔已成为调尊±地供绘和需求，促进土地使用权合理流动、合理配置和产生最大效益的重要手段，并与人们日常生活及社会生活的关系日益紧密。土地价格对人民生活及经济发展的影响有积极的一面，也有消极的一面，特别是在土地价格失衡——主要指土地价格过高的情况下其可

8、能会带来灾难性的后果，上世纪末发生的东南亚金融危机就是很好的例证。而2004年以来我国各大城市土地价格呈逐渐增加的趋势，个别城市的土地价格已位屠世界前列，由此面产生的闻题越来越多、越来越严重。凶此有必要对其所产生的影响加以讨论、研究，以求找到相应的、合理的解决办法，以利于我国土地市场和国民经济的健康发展。’事实上。一些地方的土地市场价格已经远离合理的价值中枢