房地产开发企业互动下竞争优势的演化

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1、第一章转型中的房地产开发企业企业的成长需要持续的竞争优势，房地产丁f=发企业电不例外。本章将用三节内容对演化中的房地产开发企业作以简要描述，首先通过预测房地产开发企业的未来发展动向作为指引目标，通过竞争优势演化的理论工具的应用，结合目前我国房地产企业的五个阶段竞争优势的特征和来源，对演化中的房地产开发企业从过去、现在到未来做出总体的描述。第一节房地产开发企业的发展动向本节通过对我国房地产开发企业的现状和问题的分析，提出企业在所有制、规模和效益方面还存在许多弊端以提醒企业在大好的宏观形势下保持冷静的头脑，预测未来开发企业的九大发展动向

2、，即规模化、民营化，制度化、差别化、品牌化，战略化、上市化、网络化以及产业上下游一体化趋势。(一)我国房地产开发企业的现状和问题房地产开发企业是中国房地产企业的主体，截止到2003年3月，官方统计的数字是全国近3万家开发企业，占中国房地产企业总数的80％还要多。随着中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产开发企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。但是到目前为止连续两年的国家宏观调控对房地产开发企业产生很大的冲击，开发企业在国家政策面前

3、表现的十分脆弱，所以宏观总体来看，目前中国房地产开发企业的现状不容乐观，在企业所有制、规模、效益等三个方面还存在许多弊端。。首先所有制问题。和其它工业国有企业一样，国有企业的弊端在房地产国有企业中依旧存在，例如利益分配体系不公平、激励机制不合理、人浮于事部门之间互相牵制，存在人才浪费和企业效率低下、工人缺乏主人翁精神等等。但是，相比其它国有企业，由于自身的特点及它在国民经济中越来越重要的地位，使得房地产业对我国宏观经济的影响更大。根据资料统计，房地产行业中的国有企业退出速度相比其它国企更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地

4、产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；。丰雷，·t中国房地产开发企业现存问题及发展趋势”，《国房景气》，http：／／w删．j!!!!：!!地：!i坐，2003t#3月52到9()年代术-¨li：ttt{j7，房地广‘围食的t-U!,iJ已然降至20％多⋯些。然而，＆『J使是只l吁总数的20％，由十埏c}，仃的上地、人，l、资本等剖会稀缺资源的数昂

5、!大，日fj房地产企业刘市场的影响仍然举足轮重。此外，如果加上大部分的集体企业、一一郎分并

6、0i规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——因此由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的彳i利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。其次是规模问题。目前中国房地产开发企业“散、小、差”的特点已经非常突出。据有关的统计资料显示，2003年全国房地产开发企业平均净资产不足i000万元，具有一级资质的1％多一点，二级资质的不到10％，大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产企业集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额

7、小，如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。据统计，全国房地产开发企业平均每家年开发量只有1．6万平方米，即使万科这样大型的房地产开发企业2003年在全国所占的市场份额也仅仅为0．99％。房地产开发企业属于资金密集型，管理技术密集型、人才密集型企业，所需资金投入较大，回报高、风险高，所以从理论上决定了房地产开发行业的进入门槛较高。从国际经验来看，一般大型房地产开发企业在一个国家占据市场的绝大多数份额，如香港前五位地产商，企业资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。相

8、比之下，大陆房地产业进入门槛过低、房地产开发企业规模还过小。第三是效益问题。从《中国统计年鉴》中的数据看，与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。用行业平均利润率=营业利润／经营总收入，可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利润率上是12％左右；而从1994年开始房地产企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0．91％，1997、1998、1999三年更是出现“全行业

9、亏损”，1999年我国房地产行业平均利润率为一i．16％；2000年才开始“扭亏”为I．62％。(二)我国房地产开发企业未来的发展动向中国房地产开发企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论