房地产抵押权实现中的权利冲突问题研究

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1、房地产抵押权实现中的权利冲突问题研究作者：陈豪龙  发布时间：2009-12-0116:11:09【摘要】         房地产抵押权的实现是房地产抵押权效力的最终体现。但在实现过程中往往需要与已存在的其他相关权利进行协调。在房地产抵押权与行政处罚权的冲突中基于国家公权社会管理职能，行政处罚权优先；房地产抵押权实现与司法权冲突主要是解决被查封、扣押的房地产与已设定抵押权的房地产之间的关系问题；房地产抵押权实现中的私权冲突应本着“登记在先，成立在先，特别权利优先”的原则解决；在破产清算公私权利混合冲突状态下，抵押权一般情况应优于其他权利优先受偿，以保障担保债权人合法权

2、益，维护交易安全和经济秩序。【关键词】 房地产抵押权 抵押权实现 权利冲突         抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，而且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。        房地产抵押权的实现是房地产

3、抵押权效力的最终体现。但是，在现实生活中，抵押权的实现经常与一些相关权利发生冲突。在“僧多粥少”时，如何正确协调好这些权益冲突，合理配置各项房地产上的权利，充分保护各方当事人的合法权益就是本文的旨趣所在。        一、房地产抵押权实现与国家公权冲突问题       （一）房地产抵押权实现与国家公权冲突概述        房地产抵押权的实现即当以房地产担保的债权由于履行期满而未受清偿或影响抵押人履行或承担其相应责任、义务的各种事件出现时，抵押权人即可实行其抵押权，以房地产的交换价值来满足债权。《房地产管理法》第46条规定：“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵

4、押房地产拍卖所得的价款优先受偿。” 国家公权是指国家公法所确认的权力，是一个国家代表全社会、处理社会事务时所拥有的权力，具体指国家权力机关行使的立法权、司法权和行政权。公权依靠国家强制力实施，它的公共性质决定了它的公共性能，它保护的是国家和社会利益，它的运作与公共秩序、公共利益相关联。       《民法通则》第89条、《担保法》第53条均规定了抵押权人的优先受偿权，《房地产管理法》第16条又规定了抵押权人对抵押的房地产有优先受偿权。一般情况下，依据这些法律法规，抵押权人实现其合法的抵押权是没有问题的，但在司法实践中，房地产抵押权的实现常与国家公权发生冲突，影响了房地

5、产抵押权的实现。这种冲突实质上是“权利”与“权力”的冲突。“权力”在保障“权利”得以实现的同时，也在一定程度上制约、限制“权利”。具体表现在：（1）以房地产作为客体的抵押权具有特殊性，其特殊性表现在房地产抵押权标的物的范围上，根据“房随地走”和“地随房走”原则，房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的，故房地产抵押权的实现必然涉及土地问题。我国实行土地的社会主义公有制，土地的管理、使用关系到国家、社会公共利益，必须通过一定的行政职权加以规范、调整。这时，房地产抵押权的实现便很容易与行政权发生冲突。（2）房地产抵押权设定后，国家司法机关行使职权对债务人的房地产实行

6、查封、扣押等强制措施，抵押权的效力是否受影响？抵押权如何实现？这又涉及到抵押权实现与司法权的冲突问题。       （二）房地产抵押权实现与国家公权冲突解决的基本原则        在实施依法治国方略，推进法治的进程中，无论是作为代表国家的公权力，还是作为代表公民个人的私权利，都有一个如何正确定位和合理配置的问题。在公权力与私权利配置上应遵循——对于公权力，法不授权不得行，法有授权必须为；对于私权利，法无禁止皆权利，法无禁止不得罚。同时，使两者达至平衡、和谐。具体说来：        1、国家公权优先         当公权力与私权利发生冲突时，在一般情况下，理应首先

7、保护公权力，以保障国家管理职能顺利行使。房地产抵押权实现与国家公权冲突是国家机关在行使行政权、司法权过程中产生的，它是国家管理社会公共秩序的结果，应首先保护国家公权的顺利行使。但这必须以公权力的依法、合理行使为前提，即必须是有法律明确规定和授权的公权的合法行使，“无限扩张”的公权力和“私化”的公权力构成对公共利益的威胁和公共资源的滥用，不应受保护。        2、充分考虑公益        公共利益是为实现社会全体或一个社群生存和发展所追求的利益。判断公共利益是否优先条件如下：该公共利益与私人利益相比较是否为较大利益；实现公共利益的方式是否唯一；