浅谈房屋抵押权和其他权利实现时的冲突及解决

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1、浅谈房屋抵押权和其他权利实现时的冲突及解决：为充分发挥物的作用，在现实生活实践中，数个房屋抵押权或者抵押权和其他相关权利共存于同一房屋上的现象并不少见。由此导致了抵押权之间或抵押权和其他权利之间在实现时的冲突。房屋抵押权之间或房屋抵押权和其他权利之间的冲突问题具有重要的社会意义。　　关键词：抵押权；实现；冲突　　：DF7：A：1673-0992（2010）11-0000-02　　　　房屋抵押权实现中的冲突即指在实现房屋抵押权过程中，同一房屋上既存的抵押权和其他债权、租赁权、承租权，因该房屋价值有限，所产生的权利效力及实现时的优先权问

2、题。规范房屋抵押权的实现方法和途径，对加强依法治国和实现和司法统一有重要的示范作用。　　　　一、房屋抵押权之间的冲突和实现　　在法律实践中，房屋抵押权之间的冲突可以分为再抵押和重复抵押两种情形。　　1.再抵押　　再抵押即在同一房屋的部分价值设定抵押权后，再在其剩余价值上设定其他抵押权，但是担保债务的全额不得超过设定抵押权的房屋的总价值。　　我国《担保法》明文肯定了再抵押的法律效力。再抵押充分体现了物尽其用的原则，有利于实现对物的充分合理利用，为物权人融资提供了尽可能多的方法和手段，是一种极其有利于民事主体的制度。　　2.重复抵押　　

3、重复抵押即对同一房屋的全部价值设定抵押权后，又将同一房屋与其他抵押人设定担保。重复抵押权中，同一房屋有数个抵押权人和数个抵押关系，最终导致同一房屋所担保的债权价值远远超过房屋本身的价值。　　我国不承认重复抵押权的效力。物权法中对重复抵押没有规定，但《担保法》否定重复抵押的效力。在我国，理论界存在肯定和否定两种观点。我认为对重复抵押权的效力要依据债权的主体和性质区别对待。对于普通债权可以肯定重复抵押权的效力，理由如下：（1）民事立法本意是对抵押权人的权利进行充分的保护，而允许重复抵押权有利于对抵押权人的利益进行充分的保护。（2）抵押权

4、的价值本身难以精确确定。市场瞬息万变，抵押物的价值也在不断的变化。（3）实践中经常出现因对抵押物的价值估价不当或市场行情变化，最终由再抵押转化为重复抵押。另外，对于某些涉及公共财产性质的债权不能适用重复抵押。在此仅以银行债权为例解释说明。银行债权涉及国家财产，如果允许适用重复抵押，则可能导致银行内部人员和外部人员相互勾结，多次重复抵押，套现银行贷款。这将造成银行不良资产扩大和国家财产流失的严重后果，最终危及国家经济发展和稳定。　　在国外，理论界倾向于承认多重抵押的效力。主要表现为，虽然国外主要立法没有明确规定，但理论界多数认同重复抵

5、押。原因有以下几点：（1）出于对意思自治原则的尊重。既然双方当事人在彼此知道重复抵押权的情况下，签订重复抵押合同，表明当事人愿意承担重复抵押的风险。（2）在市场经济发达的国家的实践中，抵押权在实现债权中主要起心理上的保障作用。（3）为民事主体融资提供方便。现代市场经济，融资对社会生产和经济发展起重要作用，法律制度作为经济基础的上层建筑，要体现现代市场经济的要求。　　　　二、抵押权与租赁权的冲突　　抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权

6、利，所以，标的物本身虽然已经毁损、灭失，而代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。而租赁权，是以支配物的使用价值为内容，标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使，租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，“买卖不破租赁”的法谚充分体现了租赁权的物权性。　　三、房地产抵押权与承租权的冲突　　法律不禁止抵押物的出租，也不禁止出租物的抵押。当房地产租赁合同的租期在主债务清偿期届满前届满，则租赁不论在前在后，均不影响抵押权实现，不发生承租权与抵押权冲突问题。而当

7、租期内抵押权人有权主张抵押权的，则必然发生抵押权与承租权的冲突。此种权利冲突，应作怎样的价值判断，应视具体情况而定：　　1.先抵押后出租情况下的权利冲突　　由于抵押不转移抵押物的占有、抵押物的所有权不发生转移，仍属于抵押人，因而允许抵押房屋出租不仅在法律上是可行的，而且抵押房屋出租更有利于发挥物的使用价值，更有利于保证债权实现。如果实现抵押权造成承租人损失，则视抵押人和承租人的过错状况而定，如抵押人书面告知承租人租赁房屋（抵押物）已抵押的，抵押人无过错，承租人明知故租，应自行承担损失；如抵押人未书面告知租赁房屋已抵押的，抵押人应承担

8、承租人的损失。　　　　2.先出租后抵押情况下的权利冲突　　当租期内抵押权人有权主张抵押权时，必然产生权利冲突。抵押人欲将出租房屋用于抵押时，应履行书面告知承租人的义务：出租房屋将用于抵押，此时承租人无权表示异议，未告知的，也不影响既存