土地流转综述 杨凯

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1、.土地流转综述【摘要】土地流转是解决农村，城镇土地利用细碎化，撂荒及闲置的有效途径，对于优化土地资源配置，提高土地利用率有非常重要的现实意义【1】。在社会注意新农村建设和发展现代农业的大背景下，农村的土地流转问题及现状一直受到社会各界的关注。本文简析了当前农村土地利用的现状，土地流转的形式，土地流转存在的问题和建议，笔者对土地流转的正确认识，以及土地流转对农村经济发展和对农民收入的影响，推动土地流转的因素等。有利于加强我们对土地流转的了解和对农村相关问题的关注。【关键词】土地流转农地转用撂荒经济效益1引言农地

2、使用权流转是解决当前我国农村土地利用细碎化、撂荒、闲置的有效途径，对于优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进农业结构调整以及促进农民增收和农村经济发展具有重要作用【2】。党的十七届三中全会研究了新形势下推进农村改革发展的若干重大问题，并指出要健全严格规范的农村土地流转制度，这有利于农村土地流转规范化，制度化，切实保障农民的利益。农户流转意愿的发生是多种因素共同作用的结果，研究这些因素对农户流转意愿的影响，对于推进农地流转的发展，无疑具有十分重要的意义【3】。2土地流转的相关理论2.1土地流转的含义土地流转指

3、的是土地使用权流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权【1】。农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让承包权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营【4】...。在不改变家庭承包经营基本制度的基础上，把股份制引入土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村股份合作制，把农民承包的土地从实物形态变为价值形态。1.1土地流转的意义推进土地要素的市场化，土地流转能够有效改善土地资源配

4、置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。【5】土地流转有利于构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显化集体土地资产价值，促进农民获得财产性增收。土地流转将开启城乡一体化的新路径，通过适当的集中与合理的土地置换，可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费，推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬。“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移的稳定性，从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。此外

5、，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化【6】。2中国现阶段土地流转的主要形式按《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，农村土地的承包方式有两种，即“家庭承包方式”和“其他承包方式”。农村土地流转的方式按第三十二条规定的“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者入股方式流转。【7】转包转包是农民集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包人对土地经营权的产权不变。受转包人享有土

6、地承包经营权的使用权，获取承包土地的收益，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需向发包方备案。出租...出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租是一种外部的民事合同，出租人对土地经营权的产权不变。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农民出租土地承包经营权无需发包方许可，但出租合同需向发包方备案。转让转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以一定的方式和条件转移给他人的一种行为，并与发包方变更原土地承包合同。土地

7、承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让将使农户丧失土地承包经营权，因此对转让必须严格条件，转让的农户必须有确实的非农生活保障。互换互换是农民为了耕作方便或出于其它考虑，将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，须报发包方备案，且应与发包方变更原土地承包合同。同时，互换后的土地承包经营权人仍要按发包时确定

8、的该土地的用途使用土地，履行该地块原来负担的义务。入股...实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。这种土地流转形式是近年来在全国各地比较流行的土地流转形式，但是在很多地方还处于起步阶段，整体上数量不多，规模不大，比例还不高。1中国农村土地利用现