关于广州地区“小产权房”的法律困境与发展建议.doc

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1、关于广州地区“小产权房”的法律困境与发展建议近十几年来，我国房地产业发展迅速。但由于城市商品房价格地不断攀升，导致城市居民购买力不足，其对住房的需求很难得到满足。此时，许多人便将目光投向了在农村开发的小产权房，因为小产权房的价格一般仅是城市商品房的三分之一到四分之一。现实中小产权房大量存在是我国城市化进程的副产品，也是房地产市场商品房价疯狂上涨和小产权房明显的价格优势等多种因素综合的结果。在这样的背景下，法律若一律否认其合法的法律地位，必然对我国经济和城市化进程产生诸多不良的社会影响，同时也不利于农民和购房者的利益保护。广州作为我国城市化建设的主力与经济增长的“航母”的代

2、表之一的珠江三角洲城市，现如今可用的土地利用指标的缺口越来越大，目前土地资源的开发已逐步向集体土地迈进。在城市中出现“城中村”或者是在农村中出现中央商务区，从而导致集体土地的“小产权房”大量频繁地出现。故本文将围绕广州地区的“小产权房”现状，进一步阐述有关广州地区“小产权房”的法律困境，从而提出相关的发展建议。关键词：小产权房；合法化；法律困境；发展建议一、小产权房概述（一）小产权房的概念所谓“小产权房”并不是严格意义上的法律用语，而是对一种特定房屋的约定俗成，其内涵与外延也不十分清晰。目前社会上引人关注的“小产权房”是指在农村集体所有的土地上建设的，面向本集体成员之外不

3、特定人员进行销售的房屋。该类房屋由于没有办理城市房地产开发建设用地手续，未缴纳土地出让金等税费，无法取得房管部门颁发的《房屋所有权证》，故俗称“小产权房”。“小产权房”有两种：一种是根据“一户一宅”的政策，农民在农村集体土地上建成的，即“宅基地”上建成的房屋，“宅基地”属集体所有，农民仅享有“宅基地”的使用权，而并不享有所有权，国家政策法律禁止农村住宅向城市居民出售；另一种是在集体企业用地或者占用农用耕地违法建设的违章房屋。（二）小产权房的产生原因1、城市房价过高小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的

4、重要原因之一。2006年和2007年中国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。根据初步统计，广州市在2007年至2014年期间，曾出现了2次宅基地纠纷受理、审理的高峰期，其中的一次高峰期发生在2007年。由于中国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。2、擦边球的空间《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的

5、范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”3、农地制度不合理农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的

6、利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍小产权房卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。二、小产权

7、房的合法性分析（一）小产权房的存在具备合法性1、小产权房的存在符合宪法的规定小产权房有其合宪的本质特征。宪法是我国的根本大法，宪法的基本原则的法治原则的要求：一切法律、法规的制定都必须依据宪法，一切行为的必须服从宪法。而宪法对我国土地利用已经有了规定，《宪法》第8条规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以