房地产经营与开发 毕业论文 (2)

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1、摘要随着我国房地产行业的飞速发展，同时各形各色的附着行业也应运而生，犹如雨后春笋，蓬勃发展。房地产估价行业是随着我国房地产行业的兴起而产生的，伴随着土地的价值与日俱增，则需要一个行业去评估其土地真正的价值，在这个契机下，房地产估价行业也与之水涨船高，逐步快速发展起来。当然它带动经济发展的同时，许多问题也相应出现。本篇论文针对我国估价行业，简略的讲述了土地估价的目的和意义，土地估价行业存在的问题，从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例，编写了其估价报告。在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用基准地价修正系数法，成本逼近

2、法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。最后，针对估价行业存在的问题，提出了自己认为的可行性建议。关键字：工业用地；基准地价修正系数法；成本法目录前言1第1章绪论21.1土地估价的目的21.2本文研究的意义2第2章我国现阶段土地估价行业发展现状42.1总述42.2房地产估价行业存在的问题42.2.1房地产估价机构数量多规模小42.2.2估价需求缺乏主动性52.2.3专业服务与估价收费不匹配52.2.4商业贿赂之风没有得到有效遏制62.2.5估价机构间业务竞争无序6第3章德州市华鲁三

3、号工业用地估价结果报告93.1总述93.1.1估价项目名称93.1.2估价目的93.1.3估价依据93.1.4估价基准日103.1.5估价日期103.1.6地价定义103.1.7估价结果113.2估价对象描述及地价影响因素分析133.2.1估价对象描述133.2.2地价影响因素133.3土地估价193.3.1估价原则193.3.2地价的确定及结果203.3.3需要特殊说明的事项21第4章德州市华鲁三号工业用地估价技术报告224.1总述224.1.1估价项目名称224.1.2估价目的224.1.3估价依据224.1.4估价基准日234.1.5

4、估价日期234.1.6地价定义234.1.7估价结果244.1.8需要特殊说明的事项244.2估价对象描述及地价影响因素分析264.2.1估价对象描述264.2.2地价影响因素274.3土地估价324.3.1估价原则324.3.2估价方法和过程334.3.3地价的确定及估价结果38第5章对我国未来估价行业发展的可行性建议405.1完善估价法律制度和规范估价市场405.2建立估价行业自律准则及估价行业问责制405.3进一步加强责任感管理力度415.4建立健全行业协作共同监管体制42结论43致谢44参考文献45附件46附表146附表249附表3

5、50附图153附图254前言房地产估价作为一项社会经济活动古已有之，而真正作为一个社会经济部门或者说一个行业在我国的出现，则是近二十年的事情。改革开放后随着生产要素市场的建立，房地产的交易逐渐显现并日趋频繁，迫切需要对市场价格进行评估，以便为交易和国家税费征收提供依据。随着国有土地使用权制度的改革，催生了土地估价师和土地估价机构的产生；隶属建设部系统的房地产估价师也随之出现。并且分别建立了土地估价师与房地产估价师的考试与注册制度，以及土地估价机构与房地产估价机构的资质审批制度。尽管土地估价与房地产估价的原理与方法没有不同，但由于分属不同系统

6、，因而具有了不同的估价规范和不同的估价报告使用目的。房地产估价作为一门融科学与艺术为一体的行业，伴随着房地产业的发展而不断发展。然而由于中国特色的部门依附，房地产估价与土地估价却屡屡出现形式上的分异，给估价行业和估计人员带来极大的不便，也为行业的发展带来了困扰。因此，本论文针对我国估价行业出现的问题，提出自己认为的可行性建议。本论文的编写引用借鉴了很多相关的研究成果和教材。但由于本人水平有限，论文中定有许多不足之处，恳请老师们批评指正。-50-第1章绪论1.1土地估价的目的在资产评估行业中，土地估价已被国家设置为六大资产评估专业之一，越来越

7、被人们所重视，越来越影响人们的社会经济活动。从人类历史看，我们不难发现：人类历代战争绝大部分都缘于领土或土地资源的争夺。拥有了土地，就拥有了生存的基本保障，也就拥有了相应的社会地位。在市场经济高速发展的今天，人们对土地资源的需求欲望更为强烈。人们进行建设、谋求发展，除了要有足够的资金、技术、人员等生产要素以外，更重要的是离不开最基本的生产要素——土地，以之作为经营和发展的基础。同时，随着市场经济的发展，人们的投资理念也在不断地转变，国家、集体、单位、个人之间的土地资产与土地资产、土地资产与资金之间也在不断地进行转换或置换。人们不论希望出售、

8、转换还是购买土地，面临的一个重要的问题就是希望知道土地的价格，也就是土地估价问题。估价目的是委托人为什么要进行房地产(土地)评估的原因，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政