星苑2009年下阶段推售方案20090225.doc

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1、星苑2009年下阶段推售方案2009年2月24日深圳市星彦地产顾问有限公司星苑项目组Page16星苑2009年下阶段推售方案一、市场情况1、整体深圳市场Ø2008年深圳市住宅批售比变化Ø2008年深圳市住宅成交价格与成交面积变化结论：Ø经过前期市场的调整，新推楼盘定价普遍较为理性，在政府利好政策的不断刺激下，大量潜在客户纷纷入市，伴随价格的下降，成交量不断放大。Ø2009年开春以来，成交量有进一步放大迹象，市场出现久违的小阳春，但由于市场存量巨大和受金融危机的影响，预计市场仍有一定的调整空间。深圳市星彦地产顾问有限公司星苑项目组

2、Page161、竞争市场项目价格现场折扣销售监控推广监测荔山公馆均价8500元按揭98一次性98*99上周无销售无推广景园均价6888元情人节5980按揭98一次性98*99上周销售10套情人节特价单位慢城8000-8500元额外96折上周无销售无推广蝴蝶堡均价7500元——上周销售15套目前成交均为老带新成交，主要为3房,赠送面积高达30%以上坤祥花语岸（布吉东大街）预计6000-7000——目前3月份开放样板房，4、5月份销售，主力户型为2、3房，65-128㎡，共5栋，总户数1118套，围合式园林社区小结：Ø布吉目前主要楼

3、盘价格主要集中在5900-8500元/㎡之间；Ø从销售监控看，景园推出的5980特价单位，成交较好，其他的项目销售情况年后较为滞后，有价无量；Ø本项目面临的最大的直面竞争是坤祥花语岸，该项目距离星苑最近，预计销售的价格与本项目有很大的竞争力，因此，本项目应抓住年后销售契机，尽快出货。2、最新市场开盘项目信息Ø万科清林径——龙岗中心城，起价5000、均价6300详情：2月21日开盘，开放样板房与算价，可交纳1万元诚意金。据悉，该批公寓共117套，以55平方米的精装小两房为主，户型方正、南北通透，附有超大的景观阳台。I区32号楼景观

4、高层单位现正销售。Ø万科·金域华府详情：龙华大盘万科·金域华府全新美学高层将于2月21日正式开盘销售，即将推出的1、2栋最为靠近塘朗山郊野公园，景观一流、视野开阔，户型与之前销售的精装修高层单位基本一致，分为84平米和88平米两种户型，为北区高层的楼王单位，目前销售中心正接受咨询及诚意客户登记。深圳市星彦地产顾问有限公司星苑项目组Page16一、项目情况回顾1.销售情况截止2009.2.23日，共销售110套（不含内部客户），销售面积7432.18㎡，销售金额43124511元，实现均价5800元/㎡以上，销售率达36%以上。户

5、型总套数销售套数(套)剩余套数(套)销售率一房68125618%小两房（57㎡）34171750%两房（64-69㎡）136587843%三房68244435%合计305110195——Ø销售较好的是两房单位，其中小两房已售50％，大两房已售43％；Ø说明项目的两房单位市场占有率较高。2.客户情况2008年12月28日至2009年2月23日，本次数据统计共回收客户有效问卷98份。（详见成交客户分析附件）1)工作及来源区域Ø主要集中在布吉周边片区（樟树布、布吉街道办等），占35%的比例。其次为罗湖区域（东门、国贸、清水河及草铺），

6、占23%的比例。福田、南山、龙岗有部分成交客户。根据现场反馈，布吉周边片区及罗湖片区客户对项目所在片区认同度较高。2)家庭结构Ø成交客户分析的数据得出，购买本项目的客户以3口之家为主，占据49%的比例，其次为2口之家的客户，可见，购买本项目的客户多为年轻客户为主。3)家庭收入Ø成交客户的家庭月收入主要集中在5000-8000元，占据28%的比例，其次为2000-5000元的客户，占据27%的比例。从以上数据看出，购买本项目的客户主要为中等收入的家庭。4)客户从事行业深圳市星彦地产顾问有限公司星苑项目组Page16Ø成交客户从事行

7、业为小私营企业主和在关内上班的小白领。主要集中在金属制造加工业、信息通讯行业及电子行业，分别占15%、14%及15%的比例，其他行业为物流、美容、家具等。2)客户对项目认知n项目信息获取渠道Ø成交客户主要是通过网络了解本项目而到访的，有30批，占31%的比例。其次为户外广告牌，有27批，占28%的比例。年后成交的客户，大多为罗湖客户，通过网络到访项目区域之后，见到户外广告牌，对项目诚意度增加，更能有效地促进销售。建议下阶段加强网络及户外广告的推广。n客户到访项目的次数Ø成交客户多为年轻客户，较为冲动，加之现场热销气氛的营造，很多

8、1次到访即成交，占据59%的比例。其次为2次及3次到访即成交的客户。因此，周末活动及现场人气对现场成交有很大促进作用。3)客户购房用途n客户购买本项目的原因主要集中在特价房的吸引上，占据41%的比例。其次为户型、位置，分别占据31%及15%的比例。4)客户考虑购