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时间:2019-01-17
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1、经营房地产投入资金多,风险大,在项H的规划阶段,必须对项忖的投资与成木费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项H的投资过程就是房地产商品的生产过程,因而共投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一。房地产开发项H投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销伟费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项H各项费用的构成复杂,变化因素多、不确定性大,依建设项目的类型不同而有其自身的特点,因此不同类型的建设项目,其投资和费用构成冇一定的差异。对于一般房地产开发项目而言,投资及成木费用
2、。由开发成本和开发费用两人部分组成。(―)开发成本共有八项:1.土地使用权出让金。国家以土地所冇者身份,将一定年限内的土地使用权冇偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期岀让的类似地块的岀让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2.土地征用及拆迁安置补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施征
3、地管理费等。农村上地征用费的估算可参照閑家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国冇储备十地或己由金、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或共他建设项H使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单-位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。3.前期工程费。前期工程费主耍包括:(1)项H的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项忖总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需丁•作量结合有关收费标准估算。维修分摊、
4、青苗补偿费、耕地占用税、耕地星复基金、(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。1.建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可釆用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。2.基础设施费。它又称红线内
5、工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、坏卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。3.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。英估算可参照“建安工程费"的估算方法。4.不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1〜6项之和为基数,按3%—5%计算。&开发期间税费。开发项H投资估算应考虑项H在开发过程中所负担大屮城市,这部分费用在开发建设项H投资构成中占较大比重。应根据当地冇关法规标准估算。(-)开发费用开发费用是指与房地产开发项H有关的管理费用、
6、销售费用和财务费用。1•管理费用。可按项忖开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算。2.销育费用。它指开发建设项目在销售产品过程屮发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项:的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在-•些(1)广告宣传费。约为销售收人的2%—3%;(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%—2%;(3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%—1%。以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%—6%。2.财务费用。它指为筹集资金而发生的药项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三)投资与成本
7、费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出,格式略。第一部分,房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项忖进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。第二部分,行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段
8、。此阶段一般办理以下事项:1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项
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