房地产开发程序培训

《房地产开发程序培训》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产开发程序培训房地产开发程序培训开发部工作开发部的工作是贯穿建设项目分为五个阶段土地阶段（建设用地规划许可证、国有土地使用证）工程规划报批阶段（建设工程规划许可证）工程许可报批阶段（建设工程施工许可证）项目预售及抵押、解押阶段（商品房预售许可证）工程竣工验收备案阶段（建设工程竣工备案证）房地产开发项目六证建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证建设工程竣工备案证土地阶段土地阶段一、获得土地使用权方式二、土地储备阶段三、土地交易阶段四、交易后办理证照阶段土地阶段一、获得土地使用权方式（一）通过行政划拨方式取得（详见20

2、01划拨目录）划拨方式取得土地，该用地单位对于该宗地的使用必须符合2001版划拨目录中的用途，房地产开发企业不享受划拨资格。（二）旧城改造取得中标地块国有土地使用权（城中村改造打包地块）旧城改造中标地块，武汉市现行操作方法是由中标单位垫付拆迁经费，农用地转用各种规费，并垫资负责拆迁户安置。在土地进入储备阶段后由政府协调相关部门确保该单位取得该宗地土地使用权。（三）转让取得（二级市场）转让方式取得使用权，即为俗称的二级市场拿地，一级市场和二级市场取得土地的最大区别在于一级市场是出让地，二级市场是转让地。土地阶段（四）通过司法裁决取得使用权，各级人民法院通过民事刑事案

3、件审判，或者司法裁定后根据相关法律规定取得土地使用权。判决或裁定生效后必须经过执行庭执行后方可取得使用权。（五）通过兼并，收购等股权重组方式取得。（六）出让方式取得（招标，拍卖，协议出让三种方式）一级市场出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。土地阶段协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出

4、让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。土地阶段拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的

5、商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。土地阶段（七）几种其他的土地使用权获取方式1、划拨土地补办出让依据：武政规【2009】9号文要求：“一符合三不变”符合当前控规，土地主体不改变，土地用途不改变，使用强度等现状条件不改变如有一项改变，必须经过招拍挂程序进入市场。持土地证到规划局查询该宗土地是否符合当前总规以及局部控制性规划符合规划的由利用处受理，准备资料报市政府供

6、地会讨论（一个月举行一次）通过供地会讨论以后核发供地计划回收原土地证，补缴出让金，重新核发规划用地条件，重新测图（地形图，地籍图，供地专用附图等）按照正常新增用地供地程序办理接下来的手续土地阶段2、土地使用权流转（出让地，划拨用地，农用地，集体用地）仅介绍出让地使用权流转母公司取得土地使用权后，将使用权流转到其全资子公司名下按照我国现行法律，不属于交易行为，不用重新进入市场。划拨用地使用权流转同理集体用地使用权流转十分复杂，此次不做介绍土地阶段二、土地储备阶段（一）土地储备范围为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；　　土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土

7、地使用者在规定的时间内未申请续期或申请续期未获批准被依法收回的国有土地；　　依法收回的荒芜、闲置的土地；　　依法没收的土地；改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的地；　　因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其它原因调整出的原划拨国有土地；土地阶段以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；　　依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目的新增建设用地；　　转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地；　　无主土地；　　其它需要进

8、行储备的国