房地产开发项目程序

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1、[提要]本文介绍了房地产开发报建流程一，中华人民共和国城乡规划法将于2008年1月1日实施，其中对房地产开发报建程序进行了规定，身为房地产律师，从法律人的角度了解房地产报建流程以及内部运作程序，并提供专业律师进行免费法律咨询...中华人民共和国城乡规划法将于2008年1月1日实施，其中对房地产开发报建程序进行了规定，身为房地产律师，从法律人的角度了解房地产报建流程以及内部运作程序，十分必要，现按照房地产报建的先后顺序来详细分解运作流程。　　1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段　　土地证和建设用地规划许可证

2、以及规划要点批复，是进行房地产开发的前提。但是,这三个文件取得的先后顺序，有很大奥妙。有经验的律师，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三个文件涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，容积率、建筑密度、停车位配置要求等这些指标都在这个批复里体现出

3、，包括小户型比例限制要求，也会在这个文件中明确体现。　　一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，现实中这个想法只是一种理想。首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。受让了土地的开发商，再去规划

4、部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准

5、、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。　　希望今后能严格依据城乡规划法第三十八条的规定报建。　　2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质　　这四项是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。这个阶段需要律师在实务中发挥法律专业知识，分阶段阐述。　　设立项目公司。这里要注意：母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易

6、。要深刻领会“母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。”的深刻内涵。这意味着房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都懂得如此运作。　　立项。这个过程是计划经济时代留下的产物，很繁琐，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的

7、先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。一般来说是直接去政府部门，譬如去计划部门，由计划部门推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，让环保局推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。　　房地产开发资质。这个环节有些技术含量，必须找到在省内网络上能查到资质的专业技术人员。最难找的是有资质的结构类的工程师。　　3、总平面审查阶段　　也有的省

8、份叫做“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照、总容积率、是否超过规定的容积率，建筑密度、进出小区的道路、是否符合消防规范等。　　举例说明：建筑密度就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，