新旧形势下的项目策划的涵义

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1、下的项目策划的涵义策划分为两大基1、策寻找项目的魂或者定位,即确定市场需求、项日价值、竞争态势三层血的最佳卖方市场下的项日定位，买方被动接受，定位具有很大的空间！买方市场下的项冃定位，买方主动选择，定位具有更大的难度！即产品规划设计议來确保项目定位系统的包推广策建议来确保地块与城市战略定位的关系研究地块与城市规划的关系分析地块与城市经济结构的关系研究1地块与城市经济结构的关系研究2地块与城市文化的关系1文化影响需求特征不动产具有地域性，所处地域的文化特性便是体现一：城市文化影响当地居民的思想性格，使其兴趣爱好具有一定的文化烙印，从而对地块开发产生

2、相应的影响！因此，不同文化区域的地产开发理念自然也有所不同！定性明显域往往直接决定地块的产品左位概占地200

3、离市区25无任何价格多层480元小高层1300况容积率1.8分钟车程配套O/■平方米/平方米25分钟车在这种背景下，直接进入市调是盲目的，无法确定市调要解决的核心问题和市调工作的详略之分。而应首先对地块进行研究，以发现地块所蕴含的价值所在，同时为展开市调工作提供方向性指导。地块与城市（地区）的关系分析1、本项目所处地区是珠三角区域和粤西地区的过渡地带，经济发展、城市建设还处于相对落后的水平。2、该地区以工业为主导产业，人口结构呈“哑铃型”

4、，企业高层管理人员和蓝领人士是一端,几层打工人员是另一端，几乎没有白领人士。3、根据政府规划，将是承接珠三角区域相对低端的产业的重要基地！随着工业基础设施的完善，越来越多的工厂将进驻。从而会带动当地经济的增长、居民收入水平的提高、人口的增加等。这对于本项目将是一大利好！4、该地区经济结构以工业为主，乂没有极具吸引力的自然环境资源或者历史文化资源，注定了该地区住宅项日向城市以外区域的辐射力有限！研究二：地块与区域的关系分析1、本项目所处区域交通发达，国道、省道、铁路、快速路、港口一应俱全，且仍在不断完善。321国道介于珠三角和粤西地区Z间的一段可谓

5、黄金走廊；2、本区域是从珠三角进入粤西地区的咽喉地带，可谓黄金走廊的门户；3、本区域内人口无论购房区域倾向和消费轨迹上呈现四方割据的格局，而没有一个核心;4、根据政府规划，准备将地块所屈大沙镇打造成“肇庆市第一镇”！虽然具体的规划还未出台，但是这将在一定程度上提升市场预期！地块与地段的关系分析1＞地块所处地段的自然环境像“绿色沙漠”，同吋开始受到工业污染，自然环境在此具有很强的稀缺性，值得本项目在园林绿化上予以重视！2、所处地段生活配套设施极为缺乏，本项目必须通过自身的配套来补充。3、321国道和四会大道途径该地段，在区域范圉内具有明显的优势，不

6、过由于该地段远离大沙镇镇屮心，因此对于大沙镇人口而言，本项目的交通条件没有丝毫吸引力！研究四：地块与市场的关系分析该区域房地产市场还处于粗放经营的阶段，居住置业需求主导市场；2.整体而言该区域市场中高端产品供应不足；3、相比珠三角区域城市,该区域房地产市场受金融危机影响程度不明显，仍然具有较强刚性需求研究五：地块面积约500亩,该区域范圉内屈指可数,不过如果本项冃仅仅局限于大沙镇，那2、地块仅靠321国道，而且呈狭长形状，是劣势之一；3、地块成本相对低，是优势之一O该区域最大的机遇在于无论居民购房区域倾向还是消费轨迹都没有形成一个核心!本地块最大

7、的价值属性在于其经济区位、交通条件以及规模！如果本项目仅仅局限于大沙镇市场,难以寻求足够的市场支撑，且无法充分挖掘经济区位、模上的价值地块所处地段最大的优势在于是黄金走廊的门户！上发现价值，我们认向大沙镇的区域突将本项目打很明显将本项目打造成区域中心不仅可以充分发挥地块的价值，又可以避免大沙市场不足的局限！但是这一定位到底能否寻求足够的支撑呢？如果可以，又应该怎么打造这就有1侍于通过市调來明确：1、周边其他区镇对地块所处地段的心理认知是否认同？2、周边其他区镇房地产发展的具体态势？3、区域范围内的需求量是否足以支撐？4、市场需求特征如何？、对市调

8、的认识盲区1对市调的认识盲区2对市调的认识盲区3二市调的作用三、市调的最终成果市调应该注意的细节问卷设置•■1、问卷以不超过两页为宜；2、问卷调查时间不宜超过15分钟；3、跳问的设置；4、不应设置敏感性、尴尬性问题大旺抽样样本可以接受的总价集中于16-25万，而大沙抽样样本则集中于11-20万，但是收入调查数据统计结果显示大沙居民高于大旺居民。哈尔滨景阳街项目一组市调数据改变项目整体定位！江西新余洪客隆项目一组市调数据改变产品形态！案例——青岛城阳区商业项目两组市调数据透视出居民的消费特征！三纬度：家庭生命周期+房屋价值从显性特征到隐性特征、从现

9、象到本质层层递进分析创新的细分方法4-从房屋价值结构着手通过地块研究我们发现了地块价值所在；通过市场调研我们获収了市场需求特征和竞争态势