保障房片区建设中存在问题和对策探究

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1、保障房片区建设中存在问题和对策探究摘要：保障性住房作为一个新兴课题，在我国的发展尚不成熟。"十二五”规划提出了3600万套保障房的建设任务，出于土地、资金等因素的考虑，片区建设成为一种新的趋势。本文对保障房片区建设中产生的选址郊区化、配套不完善和结构不合理等一系列问题进行分析，并在此基础上从制度建设和供应模式两方面提出有利于住房保障目标实现的建议。关键词：保障房；片区模式；南京市一、保障房片区概述（一）保障房片区的内涵保障房片区是政府为满足中低收入群体的住房需求，对土地资源进行综合运用，大规模地进行保障性住房项目

2、的集中开发区域。保障房片区是伴随着保障房的大规模建设而出现的一个新兴概念，片区建设是保障房建设的模式之一，当下已成为国内保障房供给的一种新趋势。笔者以南京市四大保障房片区为例，来分析不同模式的优劣及其运行情况。（二）保障房片区的特征1、建设规模大建设规模主要表现在片区的总用地面积大，总建筑面积较大。南京市四大保障房片区总用地面积多达5.6平方公里,其手笔之大为历史之最。总建筑面积达950万平方米，共338栋保障房，其规模相当于一座小城镇，总计供应约8.28万套保障性住房。2、项目建设集中集中建设是由片区的建设规模

3、决定的，是相对以往的零散建设而言的。集中建设是对保障房数量的体现，也是对安置人员数量的反映，各种不同类型和等级的保障房构成了保障房片区。片区吸纳了大量的中低收入人群，促成了具有同质性、群体性的社会阶层的聚集。3、区位选择偏僻出于建筑规模、土地价格、住房指标、城市功能等诸多因素的考量，片区的建设地址大多被选在城市的近郊或远郊，且项目初期较为孤立，南京的江宁上坊、栖霞丁家庄、雨花台岱山及栖霞花岗保障房片区无一例外。二、保障房片区建设现状（一）保障房片区建设的背景住房问题，尤其是中低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生

4、问题。1995年我国推行“安居工程”，开始建设保障性住房，住房保障体系逐步确立。2006年以来，政策日益向保障性住房倾斜。2010年以来，通过建立地方政府问责机制、扩大保障性用地供应等，政策重点开始转向执行层面。2011年“十二五”规划纲要提出完成3600万套保障房的建设任务，要求我国城镇居民的住房覆盖率达到20%左右。自2002年来，南京市开始大规模兴建保障房，到2010年底累计开工建设2239万平方米，竣工1556万平方米，竣工面积分别为2002年的26倍、29倍，分别为2006年的4倍、2.3倍。为了适应形

5、势，化解住房供需矛盾，南京市于2007年出台《2008-2010年城市低收入家庭的住房保障规划纲要》，明确江南八区保障房建设任务，2010年启动四大保障房片区项目，打造"区域新城”。2010年，南京市综合建设保障房项目7个，其中包括雨花台区的西善桥岱山保障房项目、江宁区的上坊保障房项目、栖霞区的花岗和丁家庄保障房项目，未来将发展成为规模较大的集中性保障房区域。南京市四大片区项目当前已有9成封顶，截止2013年底，8.28万套住房将全部竣工，基础配套设施建设也正如火如荼的进行。其中，栖霞区的丁家庄保障房已经部分交付

6、使用，安置房居民已经陆续装修入住。（二）南京市保障房片区建设中存在的问题1、片区选址郊区化、边缘化保障房片区是大批量保障性住房项目聚集的区域，片区的选址问题不仅是一个简单方位问题，也是一个深刻的社会问题。如果忽略了选址的社会性，独立集中建设的片区就会成为城市中的孤岛。当前住房保障体系下，片区土地的供应往往运用划拨的方法。出于土地出让收益和住房供需矛盾的考虑，片区的选址逐渐郊区化、边缘化。首先，土地价格与区位选择失衡。受较优区位和较低地价因素的双重制约，保障房片区的选址既不能为追求低地价而选址在离主城区较远的郊区，

7、也不能为追求区位优势而选址在高地价地带，应该综合考虑，在土地价格和土地区位之间寻求最优平衡点，选址的最优平衡点分布在主城区边缘地带是比较合理的。一方面，主城区边缘周边公共配套比较齐全，交通较为通达。另一方面，其地价相对较低，人居密度较低，拆迁成本也较小。南京市保障房在江南八区的分布极不平衡，栖霞区和雨花台区集中分布明显，老城区范围的中心城区规划建设明显少于其他地区，江北的保障房分布则较为零散。其次，交通便利程度差。居住区域与外界联系的便捷程度，是衡量保障房片区选址的一个重要因素，其中交通的便利程度便是一个重要的环

8、节。交通的便利程度主要表现在片区距离目的地的远近和周边交通工具的可获得程度。保障房片区面向的对象主要是中低收入人群，如果片区距离人们的工作地点较远，就会增加他们的通勤时间和通勤成本，这就会使得他们弃租或者放弃原有的工作或就业机会。目前，四大片区的轨道交通类型比较单一，公交班次较少，且候车时间长。四大片区计划安排公交路线13条，其中5条通往丁家庄。丁家庄片区的公交站应在20