房地产场及房地产板块走势回顾

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1、行业研究静待冬天过去——2011年2月份房地产行业投资策略内部参考禁止外传2011年1月31日2011年2月份行业投资策略投资要点：1.房地产市场运行及房地产板块情况从国家统计局的数据来看，2010年全国房地产开发投资同比增长较快，值得注意的是，土地购置费用大幅增长，而土地购置面积增长较少，这说明，土地价格飙升。受政策及对政策的预期所影响，近一个月来，房地产板块涨幅为-1.93%，大盘涨幅为-0.62%，房地产板块略弱于大盘。2．11年1月26日，“新国八条”出台政策包括贷款购买第二套住房的家庭首付比例不低于６０％

2、以及限购令的进一步升级。特别是限购令的升级，将在很大程度上限制投资性以及投机性的购房。不过需要注意的是，限购令是把双刃剑，限购的同时，在一定程度上会引发“惜售”情绪。3．房产税试点细则上海、重庆征税覆盖面较小，单看房产税一项政策，房产税的覆盖面并不大，因此难以对房价产生大的影响。4．两项新政策的综合影响考虑极端的情况，假设所有的改善型为了规避房产税，都是卖小买大，而所有的二套及以上房主都不卖，市场上一定时间内二手房套数是一定的，并且对于首套和改善型来讲，选择二手房或是新房是无差异的，那么首套和改善型需求的面积不会凭

3、空出现，首套的购买面积加上小换大增加的面积等于开发商的销售面积。10年上海的存量房、商品房销售面积基本相当，基本上各占一半，那么，在我们的极端假设情况下，交易量将有接近一半的下降。实际情况下，交易量虽然不会按照极端假设的情况，但仍会有很大幅度的下降。限购令配合房产税试点，还会引发在未试点但限购的城市对大户型的抢购。5．投资策略我们年度投策略中对于行业全年给予了“增持”评级，认为2011年全年，房地产板块相对大盘，将会前低后高，先“否极”，后“泰来”，房地产板块相对大盘将会走出“√”型的走势。我们维持此观点，认为上半

4、年特别是一季度，属于“否极”的阶段，从短期来看，我们给予“中性”的评级，认为要等到二季度以后行情才可能启动。在大的行情未到来之际，目前推荐的公司为具备新能源与房地产复合概念的中国宝安。6．风险提示房地产政策风险以及银行风险。相关报告：《房产税试点细则出台，阶段性利空出尽》11.1.28《评楼市新一轮调控：房价不跌，调控不止》11.1.27《冬天已经来了，春天还会远吗—2011年度房地产行业投资策略》10.12.17《最后一只靴子尚未落下言“利空出尽”为时尚早—2010年四季度房地产行业投资策略》10.9.30资料来

5、源：wind资讯图：近52周行业走势资料来源：wind、大通证券研发中心本次评级：中性上次评级：增持研究员：黄鹤电话：0411-39673358网址：www.daton.com.cn邮箱：huanghe1@daton.com.cn请务必阅读免责条款市场有风险·投资须谨慎请务必阅读免责条款-10-研究创造价值专业前瞻市场行业研究一、房地产市场及房地产板块走势回顾（一）2010年房地产市场运行情况国家统计局发布了2010年全国房地产市场运行情况的数据。具体如下：1、房地产开发投资完成情况　　2010年，全国房地产开发投

6、资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。　　2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。　　2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费999

7、2亿元，增长65.9%。12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。图1:2010年各月全国房地产开发企业累计完成投资情况资料来源：国家统计局、大通证券研发中心从国家统计局的数据来看，全国房地产开发投资同比增长较快，值得注意的是，土地购置费用大幅增长，而土地购置面积增长较少，这说明，土地价格飙升。2、商品房销售情况请务必阅读

8、免责条款-10-研究创造价值专业前瞻市场行业研究2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额