房地产典当价格评估与研究

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1、房地产典当价格评估的研究施建刚（同济大学经济与管理学院）摘要．随着我国房地产市场的不断发展与壮大房地产交易案例的急剧增加如何运用合适的估价方法对房地产典当价格进行估价．是摆在各估价机构（估价师）面前的重要问题对其研究具有深远的意义．房地产典当的价格评估属于房地产估价行业中的一个空白点缺乏一套系统的理论和行业规范．本文研究了房地产典当和房地产抵押典当的估价思路和方法对如何确定房地产的典当价格进行了深＾分析．提出了评估过程中应注意的一些问题．并得出了有益的结论．论文的研究内容具有理论意义和推广应用价值并将产生积极的社会效益和经济效益．关键词．房地产评估ｊ房地产典当．房地产抵押典当．变

2、现系数一、序言近年来，随着房地产市场的不断繁荣，房地产估价涉及的范围愈加广泛，包括房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、分割析产、拍卖底价、司法仲裁、公证以及企业改制中的估价等。房地产估价行业对建立社会主义市场经济体制，完善房地产市场的管理，维护房地产市场各方当事人的权益，起到了积极的作用，越来越受到各方面的关注。目前，由于房地产市场逐步趋于完善，房地产抵押贷款运行机制日趋健全，一些急需用款者往往利用抵押贷款的形式筹措资金，致使房地产典当行为很少出现。伴随着房地产市场的进一步深入和发展，房地产典当这一金融品种正在被业内人士所运用。房地产典当活动，在旧中国由来已久

3、，实质上是地主、资本家剥削农民、兼并财产的一种“合法”手段。在劳动人民之间的小额典当关系因带有互相救济、调剂余缺和互助互利的性质，解放后我国政府采取承认的政策。但作为房地产市场中的一种经济活动，对房地产典当的研究尚处于起步阶段，随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的急剧增加，如何运用合适的估价方法对房地产典当价格进行估价，是摆在各估价机构（估价师）面前的重要问题，对其研究具有深远的意义。二，房地产典当价格评估思路房地产典当的特点之一就是承典不付租，出典不付息，实际上是典价利息代替了房租。房地产的典当价格一般低于其实际售价，但其评估计算却没有详细的规定。一般而言，房地

4、产价格价值越低，典当价格就越低。目前，从理论上讲，房地产的折旧对房地产典当价格的影响归纳起来有两种认识观点：一是认为典当价大多只相当于房屋出典期间（一般大于３０年）的折旧费，约为售价的一半或过半，即民间所称的“典半”，典当价是指房地产典当时估价人员估定的房地产价格，实质是房地产典当期间的折旧费，即房地产典当价＝房地产重置价格ｘ成新折旧×折旧率×典当期。二是认为典当价是房地产的现值扣除风险因素后的余值。本人认为，房地产典当价不是出典期的折旧费。从实践看，房地产典当期越短，其间的折旧费越小，而典当期结束时ｉ基金项目：香港房地产发展基金会资助项目（１２００—２３９００７）．■■■的房地

5、产价格就越大，典当价格理应高些；反之，典当期越长，期间的折旧费越大，而典期结束时的金额不能完全反映房地产租金，也不能反映房地产价格，即便是房地产的折旧额也不能代表房地产的时价。而典当价格不仅要考虑典期内房地产的租金水平以及典价的利息高低，还要考虑典期结束后的房地产价格。旧时的房地产没有使用期限的概念，即使房屋折旧破损严重，地基宅院依旧具有使用价值，甚至还会升值，基本可以不考虑房地产贬值的影响。而目前我国实行土地有偿有限期使用制度，如果典期较长，有可能典期结束准备回赎时，房地产的使用期已快到期，房地产价格所剩无几，出典人是不愿回赎的，典当实际就变成了买卖，也就失去了典当的意义。因此

6、，房地产价格评估工作必须要遵循房地产价格规律，由过去的简单折算变为现在的科学分析。实际上，房地产典当行为就是一个融资、投资的活动，对出典方而言．出典房地产换钱是一种融资方式。如典当价格太低，出典人就会选择其他融资方式。对承典方而言，出典价承典房地产是一种投资渠道。如典当价格太高，承典人就会选择其他投资项目。房地产典当价格评估，就是要求取一个合理、公平的典价。但是，评估人员评估的结果不能取代典当当事人的选择，当事人有权利在参考评估价的基础进行协商，确定典价。具体评估时要掌握以下三个原则：①能回赎的最后时点，出典房地产的价格应大于典价。否则，出典人不会回赎房地产，典当就成了买卖。②如

7、果能回赎的最后时点，出典房地产的价格小于典价，则典价应小于典当房地产在典期内的使用价格与典期届满后房地产价格折现值之和，其实质等于承典人用较低价格购买了房地产。③房地产融资市场逐步完善的情况下，承典人指望获取丰厚利润的想法是难以实现的，如果房地产典当价格太低，出典人就会选择其他融资方式。目前，银行存款利率很低，房地产租金水平一般比其房价利息要高。出典人不赎回时，承租人赚取的是正常房地产价格与典价之差和房地产租金与典价利息之差。这种收益水平比买房或租房要划得来，但不会有过高的回报。