对农村宅基地及地上房屋调查工作的思考

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1、对农村宅基地及地上房屋调查工作的思考　　摘要：作为全国第二次土地调查的接续项目，农村宅基地使用权调查已经开展，现在又加入了房屋调查内容。作为一项涉及广大农民切身利益，繁琐、复杂、细致、工作量巨大的工作，从政策到作业都有各种各样的问题。本文以调查员的身份，介绍了农村集体土地使用权调查工作的一些实际问题，分析了调查的特点和难点，提出了建议。　　关键词：农村集体土地使用权调查地籍调查房屋测绘权属调查　　中图分类号：P208文献标识码：A文章编号：1672-3791（2016）02（c）-0000-00　　为落实国土资

2、源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）要求，按照国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）开展农村集体土地使用权调查。2015年不动产登记全面启动，随即在土地调查过程中加入房产测绘工作，形成了农村房地调查项目。　　农村集体土地使用权及其地上房屋调查的工作任务是，全面查清全市农村集体所有土地范围内集体建设用地、宅基地使用权状况，以及地上房屋的权属、界址、位置、面积、用途等，

3、辅助区县国土资源分局、房地产管理局依权利人申请，对符合登记发证条件的进行登记发证。同时，建立农村集体土地使用权调查数据库和产权产籍管理系统。7　　1调查发证工作流程　　调查发证工作的主要流程：前期准备工作、发布通告、房地权属调查、现场指界、房地测量、集中指界、组地籍调查卷、受理土地房屋登记申请、权属审核、发布土地房屋登记公告、核准登记核发证书。作为调查测绘队伍的主要工作是完成调查、测绘任务，辅助完成确权发证，其中调查工作具体内容有：　　1.1准备工作　　区县政府成立工作小组统领区县工作并召开动员会，国土局和房管

4、局具体主管并指定专人制定开展计划。调查队伍利用正射影像图套合1：2000地形图及相关规划、审批资料，作好工作底图；准备相关仪器设备和表格等；调集、培训作业人员。　　1.2发布通告　　由乡镇主管领导或领导小组通知县国土局、房管局，召集村委和调查队伍负责人参加碰头会，明确各单位负责人或协调人职责；安排调查队伍到相关部门查阅资料。调查队伍制作相应村庄房地登记通告和集中指界通告上网、上报，对村委公开栏的通告进行拍照留存。　　1.3房地权属调查、指界　　由村协调员带领作业小组进入每家每户，调查房地权属情况，现场标识界址点

5、，丈量尺寸，绘制宗地草图；由相关权利人进行指界，提供相关权源文件，并在工作底图上签字、按手印；如房地有争议的，协调员负责调解，调解无法达成一致的，不进行调查，待全村工作完成后再行处理。　　1.4公告及地籍测绘：7　　经区县两局、乡镇和村确认无误后，调查队伍就本村所有未能提供权源文件的宗地进行公告，公告30天，并拍照留存。权属调查完成后，调查小组按照1：500的测绘精度进行解析法测绘，同时配合解决遗留问题。　　1.5制作调查卷　　地籍测绘完成后，制作宗地资料，包括界址表、土地房屋调查表、界址点成果表、宗地图和房产

6、测绘成果报告；再与权利人身份证户口本（复印件）、土地房屋权属来源证明表或权源文件、指界通知书、法定代表人证明书、土地房屋登记申请书和委托书等组成使用权调查卷。　　1.6调查数据入库：　　调查卷制作完成并确认后，原则上数据、信息不再变更，调查队伍组织内业人员汇总统计，进行数据入库工作。　　1.7辅助制作登记公告：　　村庄所有登记卷宗确认完成后，调查队伍制作《土地、房屋登记公告》，张贴到村委公告栏、上报、上网，公告期30天。若权利人有异议，在公告期内要及时提出。　　1.8检查验收　　调查过程都由监理全程监控、检查，

7、调查结束后，编制工作报告、技术总结报告和质量检查报告等文档文件。将所有的纸质和电子成果交由乡镇、区县两局和监理进行验收。调查队伍对验收组提出的问题和要求积极配合，做好检查保障工作。　　2房地调查的难点　　2.1地籍测量难7　　村庄大小不一，小型村庄在200户至300户，大型村庄能达到1万户，除个别规划发展的村庄外，绝大部分村庄以“摊大饼”的方式向外扩展，导致房屋杂乱无章，不易测绘；登高测量时，又有墙头、门顶、房屋、屋檐等永久建筑阻碍测量；道路、胡同狭窄，也使得架设仪器困难，控制点布设不易保存、观测；村庄内行人、

8、行车的随意性还可能碰到仪器。　　2.2房屋取舍难　　房产测绘的主要依据是《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000、GB/T17986.2-2000），但此标准“适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行”。　　大部分的农村房屋没有建房证，没经过规划审批，房产测绘不能参照城市房产测绘的流程。房屋的取舍及面积计