浅析万科公司财务战略环境

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1、浅析万科公司财务战略环境　　一、我国房地产业市场运行状况分析　　自2010年以来，政府实施了包括限购、限贷、限价、加息等调控政策，对高昂房价进行严格打压，基于这个前提，房地产行业的市场运行状况体现在以下几个方面：　　1.投资放缓投机受遏制　　2011年，国家再一次全面推动限贷政策，我国房地产开发企业的资金来源有一定增幅，比去年下降了12.1%，同时，我国房地产开发投资规模发展速度缓慢，甚至呈下降趋势，同比2010年下降约5.3%，土地购置面积较去年仅增加2.6%，政府的调控手段并没有影响到开发商储备土地的行为。在2

2、011年底，我国的房地产行业开发景气指数大小是98.89，比11月减少了0.98%，而且同比2010年下降2%，这说明相关政策的出台对市场干预起到了一定效果，市场的调整改变了房地产行业的发展状态，目前正处于观望状态，而且成交量减少也体现出消费者的观望心理，盼望房价有所回落，正等待新的调整信号。自住型购房比例大幅提高，住房市场迎来巨大机遇。2012年上半年，央行两次下调存款准备金率，房地产上市公司为取得辉煌销售业绩，不断加大房产营销，这些都促进了一些城市的房地产市场交易，可是因为政府对房地产行业采取的调控并没有松动的

3、迹象，而且仍将处于较严厉的状态，房地产上市公司的投资增速将继续放缓。　　2.收入与利润保持增长，业绩增长缓慢7　　从1991年到2007年，18年间增长了82.37倍，平均增长速度为34.26%。商品房屋销售收入增长也十分迅速，从1991年到2007年，18年间增长了90.83倍，年均增长速度为34.48%。2006年以来，我国的绝大多数房地产企业的营业收入和经营利润呈现快速增长态势，各年增幅显著。2007年，房地产开发企业的土地转让收入增幅与1991年相比增长了27.82倍。2009年，房地产企业营业收入为34，

4、606亿元，经营利润高达4，728亿元。在2011年时，房地产上市企业的营业收入仍不断增长，可是增长速度相对较慢。不管是沪深房地产公司，还是香港上市的房地产公司，它们的营业收入都是53.50亿元，比上一年提高了14.37%，去2010年相比，增速较下降到18.58%。同时，定金及预收账款增速回落对企业的利润增长也起来了一定的影响。　　3.负债水平上升，财务风险增加　　我国房地产企业负债率多在70%以上，对资金的巨大需求迫使企业的负债水平居高不下，而负债只能靠楼盘出售逐步收回因此，我国房地产上市公司的负债水平逐年增长

5、，完全没有表现出下降趋势。到2012年为止，在沪深上市的房地产企业的资产负债率均值大小是63.43%，比上一年增加了0.24%；而在香港上市的大陆房地产企业拥有的资产负债率均值大小是67.43%，比上一年增加了1.12%；在这些公司中，有15家企业资产负债率超过80%，运用财务杠杆的空间已十分有限。　　二、万科公司SWOT分析7　　任何组织在制定战略方案之前，不仅要对内部环境进行分析，还要对外部环境进行全面认真的分析。在内部环境分析中，需要很非常清楚自己的优势和长处，也要明确自己的劣势和不足；在外部环境分析中，要善

6、于及时准确发现有利机会，同时不容忽视外在环境中不利的威胁，避免发生不利影响。对上述四类因素的综合分析就是SWOT分析法：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats）分析，取其英文字头。　　1.优势分析　　第一，品牌形象优质。根据2009年中国房地产品牌价值研究公布的数据，万科地产品牌身价达119亿元。作为行业龙头的万科在全国范围内的品牌优势是显而易见的，万科主营住宅物业发展，其综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。万科品牌发展历经四个阶段，每个阶段制

7、定了不同的发展战略和发展目标，力求通过品牌战略，与消费者保持密切沟通，同消费者之间建立长期、双向、感情互动的关系。在品牌满意调查中，万科房地产连续三年得票率超过10%，位居榜首。随着万科向三、四线城市的深入，万科相对当地开发商的品牌知名度优势更为明显。　　第二，专注住宅产品，定位刚性需求。万科出售的住宅中，以中小户型房屋为主，在2001年的新户型产品中，有91.3%是144平米的户型结构，而在成交量当中，第一次购房的客户占了76%，自住的客户份额在82%。中心城区土地被其他企业把持，万科避开中心城区拿地的激烈竞争，

8、根据城乡结合的开发思路，借助物业管理、熟悉市场的运营方式等优势，针对中等收入群体开发符合他们需求的商品房。城乡结合部土地成本相对低廉，万科既避开了行业间的竞争，同时，获取了更高的利润。其项目定位满足大部分刚性需求消费者，吸引潜在消费者来购买。7　　第三，良好的财务状况，畅通融资渠道。2012年，万科货币资金高达339亿元，足够支持公司的未来发展。在房地产行业