2014年中国房地产行业发展趋势分析

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1、2014年中国房地产行业发展趋势分析2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。随着市场成交的持续上行，7家房企冲刺"千亿俱乐部”。与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。正基于此，经过对全年数据、政策、房企年报的分析和个人对房地产行业的理解，本人提出以下2014年的房地

2、产行业发展趋势。一、政策两极分化：一线政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程，2013年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看，过去十年全国^一刀切”式的调控已经出现了改变，屮央层面上全局性的政策调控不会出现。从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措

3、施短期难以退岀,适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会也较大。因此，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年这类城市房价呈现持续平稳增长，主要与当地GDP增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市凹归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出

4、，其执行层面的松动也将成为可能。二、投资持续增长本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，2013年4月起累计增速回归正数，而后儿个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明2013年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之-。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地

5、产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。房地产投资方面，2013年上半年单刀增速高位震荡，下半年自8刀起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；2013年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整休进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且2013年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一

6、定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。三、市场依然向好一线城市：成交量与2013年总体持平，房价将先涨后稳从供应层而上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年Z后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基木与2013年持平。从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧,估计市场销售速度大

7、致将和2013年持平,总体上看，2014年一线城市屮上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平。从房价角度看，一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是2013年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。二线城市:市场供

8、求两旺，房价呈稳步上涨格局从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是