中国房地产行业市场现状及发展趋势分析.ppt

《中国房地产行业市场现状及发展趋势分析.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、中国房地产行业市场现状及发展趋势分析制作人：李天养涂芃葳一、行业发展现状一）房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5月全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5月房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4月累计完成额增速回落0.9个百分点。商品房销售温和回暖

2、房地产开发投资增速持续下行国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100为景气空间，低于100为不景气空间。该指数在去年年中在95左右徘徊了几个月以后一路下行，2015年5月国房景气指数92.43，创下了1997年指数创立以来的历史低值。政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局最新数据，2015年6月十大城市可售面积9769.27万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015年1-5月房地产

3、开发投资资金来源累计45966亿元，同比下降1.6%。二）相关政策密集出台，国企改革步伐加速。今年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从今年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台，“1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。三）房地产行业国企占比高，运营效率相对较低从房地产行业来看，国企改革对于房地产行业意义重大。地产行业当中国企占比较大。房地产行业A股上市公司166家，其中央企13家，地方国企63家，两者加起来占全部房企将近一半。从2014年各项财务数据来看，国企也占据了房地产企业当中重要地位。截止2014

4、年底，中信房地产A股上市公司总资产34864亿元，其中央企总资产6501亿元，地方国企9759亿元，国有权重占近4成；从营业收入和净利润的角度来看，国企在全部地产上市公司中创造的营业收入和净利润占比也在4成以上。房地产板块当中国企占半数房地产板块总资产国有权重近4成虽然从数量和各项运营权重来看，国企占据了房地产行业上市公司的半壁江山，但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代，ROE整体呈现下滑态势，但国企ROE始终低于行业均值。2014年行业平均ROE是12.4%，国企ROE为11.

5、4%，低了1个百分点；费用率方面，国企费用率略高于行业均值，2014年行业平均费用率8.7%，国企为8.8%。从运营效率来看，国企有较大提升空间。房地产国企ROE低于行业均值四）国改注入优质资产，提高企业运营效率国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资产注入与整合，二是提高企业运营效率。国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想象空间。此外，薪酬改革、股权激励能够

6、将管理者的利益与公司利益相绑定，增强公司市场活力和市值管理动力；混合所有制改革、引入战略投资者同样能够提升国企活力，增强企业竞争力。二、房地产行业长期展望：需求和盈利拐点探析1）老龄化进程加快，影响房地产需求释放我国出生率大幅下降，预期寿命稳步提升。源于我国长达数十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平均预期寿命由1960年的43岁提升至2012

7、年的75岁。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。我国出生率持续下滑我国预期寿命大幅提升由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红利逐步消失，并且老龄化进程有加快趋势。我国65岁以上人口抚养比加速上涨，1964年至1990年年均增长0.0007%，1990年至2010年年均增长0.002%。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，2013我国60岁以上人口抚养比为22.8%，2050年和2100年分别为74.9%和89.7

8、%，增速明显超过美国及世界平均水平；根据预测，2050年我国60岁以上人口抚养比将超过2013年的日本。人口老龄化已经成为我国不得不面对的问题。2）城镇化对房地产行业的促进作用或