浅析农村宅基地使用权确权登记

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1、浅析农村宅基地使用权确权登记　　农村宅基地涉及农村千家万户，关系到群众的切身利益，加快宅基地使用权确权登记发证工作，明确土地产权，对维护使用者的合法权益具有重要意义。十八届三中全会的《决定》中提到了要慎重推进宅基地制度改革，加强对农民宅基地用益物权的保护，以及农民房屋财产权的流转问题。而农村宅基地要顺利实行流转，首先要解决宅基地的确权登记，因此，本文对农村集体土地使用权证的现状及存在的问题方面进行了研究，并提出相关建议。　　一、问题的由来　　1、当前我国农村宅基地使用管理的现状　　长期以来，由于缺乏规划引导，农村居民点范围

2、不断扩大，造成农村建设用地使用效率低下，部分农村土地管理工作基础薄弱，农村宅基地权主体不明、界线模糊、面积不准，还存在农民合法的权益得不到有效保护，宅基地利用不合理，一户多宅、多占超占、违法建设的现象比较突出。而宅基地确权登记工作范围广、周期长，其中需要处理的争议众多，整体来说，农村土地确权登记工作投入大、耗时长、见效慢，在工作开展过程中存在的流程控制问题，成为土地确权登记工作开展的阻碍。因此，"我国农村土地产权制度改革是一项综合性的系统工程，需要许多配套措施保障实现"。[1]　　2、农村宅基地确权的内容及目的6　　宅基地

3、的使用权都是根据相关法律进行确认的，属于农民集体经济组织和个人的重要财产权利范围。保护农民宅基地的物权，推动新农村建设的全面发展，并且为后期的依法征地、搬迁安置及补偿工作打下基础。宅基地使用权的调查包括"权利主权土地权利人的明确，建立农村土地包括建设集体土地、宅基地等的使用权和所有权相关的数据库，对相关农村土地信息进行动态监督和存储，方便查询和管理"，[2]便于权利划分，避免矛盾发生。通过对农村宅基地确权，国家能够更好地实现宅基地使用权规制，是国家实行农村土地改革的重要措施，同时更是后期农村土地资源管理和建设的基础性工作。

4、除了明晰土地权利、促进农村改革深人之外，农村土地确权登记工作的开展也是从农民的根本利益出发，通过登记发证和法律条款明确的方式将农民百姓的合法权利进行保护。[3]　　3、存在的主要问题　　（1）部分农民积极性不高，宅基地确权工作陷入被动　　首先，受封建思想意识影响，部分农民认为宅基地是祖宗留下转世产业，是神圣不可侵占的私有财产，无所谓宅基地确权。其次，没有充分认识到宅基地登记的重要性，对确权发证工作不理解，存在指界不签字、不盖章等不给予支持配合，加上现在外出打工的人比较多，找不到人签字指界，甚至无法联系到人。最后，农民知道毗

5、邻之间存在权属纠纷是无法申请土地登记的，怕邻里之间调解不成反而进一步激化矛盾，所以自觉申请土地权属调处的积极性不高，因此对确权工作造成一定的难度。　　（2）执法力度不够，私批滥放宅基地6　　宅基地确权工作存在不够细致、不够准确现象，加之时间延续较长，农户相互之间调换，造成使用证与现状不符，界限不清。一些村干部法制观念淡薄，不按程序审批，不按规划发放，造成宅基地界限不清，私批滥放宅基地。　　（3）"一户多宅"的现象普遍。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。但目前法律法规对"户"却没有做出详细的规定。在实务中，

6、对"一户一宅"的理解产生较大的偏差，甚至产生歧义。例如，一户人家分成两户后，后来因法律的继承关系而取得两处宅基地，对于多出一处宅基地该怎么处理？这些问题将给确权颁证工作带来很多麻烦。[4]　　二、问题之反思　　1、《物权法》等对宅基地权属规定的不足。　　《物权法》的颁布对宅基地使用权的物权地位做出了充分的说明和定位，用法律条文将用益物权进行了诠释，突出了宅基地使用权的财产属性，将宅基地的福利属性和财产属性进行规定和说明，既保障了农民对宅基地的用益物权，又保障了农村土地资源管理水平的提升，对新农村的建设有积极的促进作用。[5

7、]然而，《物权法》对宅基地使用权的概念划分仍然存在很多争议，有学者主张地上权体系的建立，认为宅基地使用权应当遵守地上权规则；也有学者主张在地上权基础上提出宅基地使用权的概念，总之众说纷纭。《物权法》的规定较为保守且重复了原有法条。《物权法》等对宅基地权属规定的不足，土地所有权相关法律存在的瑕疵。　　2、权属来源资料不全　　基层国土资源所6经历了几次大的改革，使得土地登记缺乏连续性，存在部分登记资料丢失的现象，过去所有土地登记、审批、图件档案又无电子文档，有的少数农民自己保管不善，权属来源证明材料全部丢失，给依法登记发证带来

8、一定的难度。　　3、造成"一户多宅"现象的因素多样　　首先，个别农户私心严重，占有意识极强，法律意识淡薄，甚至抢占宅基地，侵街占道，扩充宅基地占地面积。其次，有些农户建新房不拆旧房，造成大量"空心村"现象，大量农村土地闲置浪费，利用效率低。最后，买卖宅基地时有发生，个别村为筹集村委会一些活动经费，擅自出