地方救市乏力央行喊话落空楼市大调整渐行渐近

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1、地方救市乏力央行喊话落空楼市大调整渐行渐近2014年5月,全国70个大中城市中,有半数城市的新建商品住宅（不含保障房）价格出现下跌。这一“壮观”场面是最近两年来首次出现。儿乎所有从业者都预料到了这一结果，但他们没有想到，房价会跌得如此剧烈。今年以来，地方政府的救市举措不断祭出，力图刺激市场；央行也于5月底开始“喊话”，满足首套房购房需求。但从市场表现来看，效果着实不佳。随着房地产市场成交持续低迷，从业者愈加担心：房地产市场是否真的无法复苏了？分析人士指出，经过多年的房地产投资高增长，当前房地产市场的供需大势已经出现逆转，供需关系趋于平衡，居民自冇住房率捉高。这种基本判断决定了,房地产市场

2、将可能迎来深度调整，市场下行趋势难免，高增长时代将可能终结。救市政策指向“人口”在房地产业界，“救市”已成为近一段时间以来的关键词。今年以来，已有十多个城市岀台政策，直接或间接地挽救房地产市场。新近出现的变动是，广州、北京等一线城市的调控政策已开始松动。近期，广州市的增城、从化等区域放开限价，市区中心区的高价盘限签政策也有所松动。这也成为首个松绑楼市调控的一线城市。与此同吋，随着“蓟门桥地王”等项目陆续获批预售证，北京的限价政策也悄然松动。在一线城市政策松动Z前，一批二三线城市已率先做出调整，其屮包括南宁、天津、芜湖、杭州等地。在调整屮，松绑限购、减免税费成为主要方向。值得注意的是，冇些

3、城市虽然并未直接针对楼市政策进行调整，但仍然出台了被称作“变相救市”的措施，主要表现为“放宽户籍门槛”。广州、海口、武汉等城市均岀台了类似的政策。如海口就强调，购单套房120平方米以上可落户5人。另有一批城市的救市体现为“只做不说”。也即，不明确发布红头文件，但暗地实施松绑。此前传岀限购风波的沈阳，以及广泛流传“闽十条”的福建，均属此类。“救市的方式冇很多，如果不想做得太明显，根本不用发文件，召集开发商开个会，口头传达一下即可。”中部某省住建厅人士向中国证券报记者表示，实际上已经启动救市措施的城市，要比业已披需的更多，尤其是很多三四线城市。在监管层警示政策“红线”的背景下，当前的救市手段

4、颇有局限性。屮原地产首席分析师张大伟表示，各项救市的根本口的都是为了“抢人”。利用城镇化的大趋势，提高购房人口基数，达到刺激房地产的口的，是所有救市政策的共性。他述认为，后续在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。其屮，有数个新区、市场供应过剩、新增人口不足的城市都可能加入到“救市”大军小来。市场不肯买账对于这些救市政策，市场的表现似乎并不“感冒”。主要表现为，成交量的低迷态势始终未能改善。来自国家统计局的数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售而积36070万平方米，同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。今年以来，房地产市场成交量

5、已连续4个月维持下行。相比之下，2013年全年，全国商品房销售面积增速达到17.3%。也即，今年以来，楼市成交量就出现“骤跌”局面。在“量跌”之后，“价跌”的趋势开始确立。今年5月，全国70个大小城市屮，有35个城市的新建商品住宅（不含保障房）价格坏比下降。70城市的平均降幅为0.15%,为近24个月以来的新低。分析人士指岀，市场不买账，与救市政策力度不够有关。尤其是信贷政策并未大规模放开。上月中旬，中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，耍求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。但到目前为止，银行层面的按揭贷款政策并无明显松动。多数银行的首套房贷

6、款利率仍在基准利率Z上，使得实际购房成木并未降低。张大伟表示，对房地产市场影响最大的，在于投资冲动和货币政策。但目前来看，既不可能出现“四万亿投资”，货币政策又难以再现实质性松动，当前救市措施的影响可谓微乎其微。在“量价齐跌”的趋势已经确立之后，房地产企业的资金状况将面临更多压力。数据显示，今年前5月，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%。而去年同期，该增速为32%o在上述资金来源屮，定金及预收款11458亿元，下降&4%；个人按揭贷款5342亿元，下降1.2%。近期，标普就点名了一•批财务杠杆过于激进的开发商。其中包括奥园、屮国海外、华南城、旭辉、万达商业、花样年和富

7、力。这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%,其小恒大地产2013年总债务增加超过-•倍。这也将成为房地产业兼并整合的前奏。兰德咨询的报告认为，未來三年间，将有30%的房地产企业被淘汰出局，其中以中小房企为主。大调整即将来临在“政策无用”的表象背后，是供需格局的变化。经过多年的房地产投资高增长，当前房地产市场的供需关系正在趋稳，部分城市出现供大于求现象。从此前统计局公布的数据不难看出，今年以来，房地产投资、新开工面积、销售