物业管理中政府公共性创新

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1、物业管理中政府公共性创新物业管理是政府创新公共服务职能的重要内容。目前，物业管理中存在业主、业主委员会与物业公司三者之间的冲突，其根源在于物业公共性的缺失。其治理措施宜从以下几方面着手:尽快将物业管理纳入社区建设战略规划;尽快构建以业主为主导的多元物业管理模式;借助物业管理的平台，积极探索多种性质企业竞争物业服务领域;借助物业发展平台,积极探索民间社会组织能力建设;加快公共政策的公共立法。一、问题的提出政府改革是改革开放发展进程中的一个主旋律。2006年关于改革争论的最大意义就在于整个社会达成了一种共识:政府社会公共性职能已经到了必须建立的时候。改革开放以来

2、，我国的政府转型走过了一条通过市场化管理向社会化管理转型的过程。而这个过程有其深刻的背景。当前，加快推进政府转型有两个人背景:一是经济生活中突出的矛盾和潜在的风险；二是社会生活中突出的矛盾和潜在的风险，要求强化政府的公共职能。①而在这两个矛盾的背后反映出一个深刻的理论需求:公共产品的需求与供给的矛盾。物业企业提供的物业服务具有公共物品的属性。依据经济学上关于公共物品(publicgoods)的眾义，公共物品在效用上具有不可分割性或效用的相互依赖性，在消费上具有非竞争性和非排他也因而必然出现物业服务公共产品需求和公共产品供给的矛盾。物业管理是政府创新公共性服务

3、职能的重要内容。主要表现在以下3个方面。第一，物业管理是政府市场化改革取得实质性突破的领域。物业市场在中国孕育并发展，而其所涉及的范围之广大影响到每个家庭。正如布坎南所描述的:“在这个现代经济中，物业专业化经过长期发展，已经达到这样一种程度，市场化渗透到各个家庭(城市),每一个作为参加者的个人或考单位，在现代经济当屮都必然依赖这个经济体系屮其他个人或者单位的行为,这个经济体系是通过市场或者其他形式组织起来的，它既包括供应消费使用的最终必需品，又包括需求或者购买由作为参加者个人或者单位提供的物品或服务。”物业发展拓展私人公共物品服务的供给模式。反映出币场发展需

4、要政府通过严格规范的市场监管，形成良好的市场环境,保持公平的市场竞争秩序。这种转变不仅带來的是政府与社会的分离，而且提出了政府职能的跟进。第二，物业管理涉及到市场化改革能否解决多数人的利益问题。物业管理是对计划经济体制下传统的房地产管理体制的彻底变革，是与社会主义市场经济体制相适应的一种新型房屋管理体制。在建立物业管理新体制进程中，必然与其他改革一样遇到各种矛盾和问题。根据中消协的统计，自2004年到2005年,商品房投诉名列前3名，而且基本上都是群体性投诉。根据相关数据，进入执行程序的物业管理纠纷在2002年有135件，涉及32家物业管理公司;而到了200

5、4年暴涨到735件，涉及58家物业管理公司;到了2005年10月,则达到1009件紗及86家物业管理公司。其中，在物业管理纠纷中，业主、开发企业、物业管理企业以及街道办事处、居委会等Z间因业主委员会（以下简称“业委会”）成立、物业服务内容、物业产权公私范围、物业费交纳、更换物业公司及维修基金等冲突构成了社会矛盾最突出的问题。这些纠纷有积极的变化，如物业纠纷己经从维护业主个人权益向业主集体或公共利益变化，促进了业委会发展。业委会就承担了业主利益诉求和利益表达的自治组织的职责。有组织的理性比非组织的个人更有效，有组织就可以谈判和协商。在物业矛盾和物业冲突因素不断

6、加人的情况下，积极稳妥地发展业委会组织,形成在社区领导下的协商对话制度，远比非理性的个体行为要好得多。但是，业委会发展不是物业矛盾解决的终结，恰恰是矛盾的开始。因为物业纠纷暴露出物业管理市场的失序，业主公共品需求与物业公共品供给的才盾，己经远远超越了口治组织调整的范围，物业利益博弈与冲突已经直接制约着物业管理改革的进程。这个矛盾是市场机制中契约失效的反映。因此，以社会利益关系调整为重点,依靠社会，通过利益的表达和博弈来化解社会孑盾，以保持社会的和谐发展是政府的重耍职能。第三，物业管理中政府公共性职能创新已经提到议事日程。物业管理领域最深刻的变化无疑于产权的变

7、化。不仅包括私财产，也包括公财产。那么，我们必然要面对布坎南难题:由法律保证的财产权利能够提供什么样的保护措施以防止潜在的剥削呢?他给出的答案是:现在，让我们考虑一下这样一种情景,其中每一个参加者都享有一项属于他或她口己的财产权利。这里不存在奴隶，每个人都仍然口由地提供他或她选择的、并基于相互同意的条件可以得到物品或者服务。如果只有一个预期的购买者，也就是说，如果一个人面对一个垄断者,实际上，个人的财产权利可能相对来讲儿乎没有什么价值。①大师的敏锐已经洞察了未来，而我们今犬所遭遇到的物业难题，在笔者看来，尽管对于物业纠纷的根源有许多颇有价值的判断，比如说给业

8、委会相应的独立法人地位，或若规范物业管理企业的市场行