房地产开发经营与管理-第二章笔记

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1、第二章房地产市场概述第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第三节房地产市场的特性和功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环三、房地产泡沫与过度开发第五节房地产市场的政府干预一、政府干预房地产市场的必要性二、政府干预房地产市场的手段三、政府规范房地产市场行为的措施第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义1、

2、房地产交易当事人房地产市场的构成:2、作为交易对彖的房地产资产3＞交易制度4、促进交易的组织机构二、房地产市场的运行坏境房地产市场运行环境影响因素屮，社会因素、经济因素、政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。社会环境主要影响因素2、人口数量2、文化3、教育4、职业5、性别6、年龄7、家庭数量及其结构8、风俗习惯民族特点1、人口数量和结构2、家庭结构及其变化3、家庭生命周期4、传统观念及消费心理5、社会福利1、政治体制政治环境2、政局稳定性（设计资本的安全性，投资者最敏感的问题3、政府能力之一）4、政策连续性5、政府和公众对待外资的态度

3、主要影响因素经济环境1、经济发展水平2、就业状况3、居民收入与支付能力4、产业与结构布局5、基础设施状况6、利率和通货膨胀率1、经济发展状况2、产业与结构布局3、基础设施状况4、工资及就业水平5、家庭收入及其分布6、支付能力与物价水平金融环境主要影响因素1＞金融政策2、金融机构3、金融产品4、金融监管1、宏观金融政策2、金融工具完善程度3、资本市场发育程度主要影响因素法律制度环境1、土地制度承2、产权制度承3、税收制度承4、住房制度少5、交易制度少1、城市发展政策技术环境主要影响因素1、技术水平2、技术政策3、新产品开发能力4、技术发展动

4、向1、建筑材料2、建筑施工技术和工艺3、建筑设备的进步4、信息技术和节能减排技术5、可持续发展技术的发展和应用资源环境1、土地☆2^能源^3、环境☆4、生态国际环境经济全球化下国际政治、经济、社会和环境状况或发生的吋间与关系。经济全球化和国际资本流动三、影响房地产市场转变的力量第三产业发展壮大、劳动密集型产业向资金密集型和技术密集型产业的转变、高新技术产业的发展。1、金融业的发展影响房地产市场转变的力量:四、房地产市场的参与者房地产市场的参与者:2、信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善3、生产和工作方式的转变4、人文环境的变化5、自然

5、环境的变化6、政治制度的变迁土地所有者和当前土地使用者2、开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问（建筑师；工程师；会计师；造价工程师及房地产经纪人；律师）7、消费者或买家第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构一二、房地产市场细分:1、完全竟争市场（最充分）①房地产市场的垄断竞争关系2、垄断竟争市场3、寡头垄断市场4、完全垄断市场.具有竞争但竞争不充分（不存在竞争）②房地产市场的数量比例关系1、总量结构2、区域结构3、产品结构4、供求结构5、投资结构6、租买结构1、按地域范围细分2、按房地产用途细分3、按增量存

6、量细分4、按交易方式细分（转让、租赁、抵押）5、按目标市场细分1、2、3、一级市场（土地使用权出让市场）二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）三级市场（存量房地产交易市场）土地:1、一级土地市场二级土地市场2、房屋:1、一级房屋市场（增量市场或一手房市场）2^二级房屋市场（存量市场或二手房市场）三、房地产市场指标①、新竣工量-、供给指标②、灭失量③、存量（报告期存量二上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量）④控制量_宀8亠报告期期末空置房屋⑤、空置率（同期房屋存量的比例）⑥、可供租售量（可供租售量二上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣

7、工量）⑦、房屋施工面积⑧、房屋新开工面积（1,不包括上期跨入报告期继续施工的房屋而积；2,不包括上期停缓建二在报告期恢复施工的房屋面积）⑨、平均建设周期房屋施工面积"新竣工面积）⑩、竣工房屋价值（报告期内竣工房屋木身的建造价值。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算）二、需求指标1、国内生产总值（GDP）2、人口数量3、城市家族人口规模4、就业人口数量5、就业分布6、城镇登记失业率7、城市家庭可支配收入8、城市家庭总支出9、房屋空间使用数量10、商品零售价格指数11＞城市居民消费价格指数1、销售量三、市场交易指数2、出租量3^吸纳量（吸纳

8、量二报告期内销售量+出租量）4、吸纳率报告期内吸纳量"同期可供租售量）5、吸纳周期同期可供租售量报告期内吸纳量）6、预售面枳7、房地产价格8、房地产租金9、房地产价格指数四、市场监测与预警指标