房地产开发经营与管理-第三章笔记

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1、第三章房地产开发程序与管理第一节房地产开发程序概述一、房地产开发的基本概念二、房地产开发的一般程序第二节投资机会选择与决策分析一、投资机会选择二、投资决策分析第三节前期工作—、获取土地二、项目核准和开工计划三、确定规划设计方案并获得规划许可四、工程建设招标五、开工申请与审批六、其他前期工作第四节建设阶段—、质量控制二、进度控制三、成本控制四、合同管理五、安全管理六、竣工验收第五节租售阶段一、选择物业租售形式二、制定租售方案三、制定宣传与广告策略第三章房地产开发程序与管理第一节房地产开发程序概述一、房地产开发的基本概念P64二、房地产开发的一般程序（8个步骤、4个阶段）•①投资机会选择与

2、决策分析阶段②前期工作阶段③建设阶段④租售阶段①提出投资设想②细化投资设想③可行性研究④获取土地使用权⑤合同谈判与协议签署⑥工程建设⑦竣工交用⑧物业资产管理第二节投资机会选择与决策分析（最董要阶段）一、投资机会选择①投资设想②寻找和筛选投资机会（市场宏观环境、政府环境、房地产供求关系、竞争环境、目标③细化投资设想市场及其可支付的价格或租金水平）项目经营收入、成本费用、盈利能力①市场分析■V二、投资决策分析详口2々、“人②项目财务评价③投资决策综合企业发展战略.财务状况以及项目财务评价3i«a±资am理知门4.勺当前土地使用权拥仔茗台你二、项目核准和开工计划(1)由具备甲级资质的工程咨询

3、机构编制的项目申请报告一式5份(2)城市规划行政主管部门出具的规划意见(-)项目核准申请材料(3)通过招拍挂方式取得的，需提供出让合同或土地证。其他取得的，P71应提供土地预审意见(4)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见(除特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供)(5)交通行政主管部门出具的交通影响评价文件意见(除特殊要求外，土地一级开发项目不需要提供)(6)房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件(7)中外合营项目，合营各方签署的合作意向书(8)节能评估与审查的项目，需提供发改委做岀的固定资产投资项目节能专篇审查批准意见或节能登记表(9)区县发展改革委初

4、审意见和请示(10)项目单位身份证明(机构代码和营业执照复印件)(11)项目单位经办人员的授权委托书(应注明：委托事项、委托权限、委托时限、委托人及被委托人姓名)(12)其他应提交的材料(1)申报单位及项目概况(2)发展规划、产业政策和行业准入分析(3)资源开发及综合利用分析(4)节能方案分析(5)建设用地、征收补偿及居民安置分析(6)环境和生态影响分析(7)经济影响分析(。。。)(8)社会影响分析(。。。)(1)符合国家法律法规(2)符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划(3)符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准(4)符合当地区

5、域布局和产业机构调整的要求(5)符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促-进环境保护和改善生态环境(6)符合自然文化遗址、文物保护的有关政策(7)主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全(8)符合社会公共利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响(9)房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件(10)申报单位具有承担相应项目建设的能力三.确定规划设计方案并获得规划许可①下发《规划意见书（选址》确定规划设计方案并获得规划许可。具体包括：②核发《建设用地规划许可证》③设计方案审批④核发《建设工程规划许可证》（-）开发项目选址.定点审批阶段（二）《

6、建设用地规划许可证》申领阶段n《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质.位置.界线”（三）设计方案审查阶段（四）《建设工程规划许可证》申领阶段3.招标工作小组组成人员>全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。五、开工申请与审批>采用工程量清单招标的，应编制招标控制价。评标委员会成员为5人以上的单数,专家不得少于三分之二建设工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。P80建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%,超过一年的，不得少于30%o符合条件的申请之日15天内办法施工许可证。六、其他第四节建设阶段（一『对原

7、材料的检验一、质量控制（二）对工程采用的配套设备进行检验（三）确立施工中控制质量的具体措施（1）设备、仪器检查（2）控制混凝土质量（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装（四）确立有关质量文件的档案制度工程等具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。二、进度控制三.成本控制