我市物业行业存在问题及其政策建议初稿5

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1、乌鲁木齐市物业管理存在的问题及政策建议（初稿）撰稿单位：乌鲁木齐市价格监督检査局撰稿人：刘宏富口录1、绪论1L1研究背景1L2研究的意义和目的11・3研究思路22、乌鲁木齐市物业行业发展现状及其盈利情况宏观分析.•错误！未定义书签。21乌鲁木齐物业行业发展现状222乌鲁木齐市物业行业盈利情况宏观分析423乌鲁木齐物业管理法制建设概述824乌鲁木齐物业监管现状93乌鲁木齐市物业行业存在问题及原因分析1131、物业行业存在的问题11aa原因分析174政策建议2251完善法规建设制度设计2252建立和完善物业管理的制度设计2353全面培育物业

2、企业市场能力261、前言11研究背景在城镇化大背景下，乌鲁木齐市物业行业得以迅速发展，公众对物业管理服务的要求也不断提升，但由于相应法律、政策法规和制度设计跟进不够及时，物业市场发育不完善、不成熟等因素的存在，使得我市物业行业面临发展瓶颈，业主与物业服务企业之间矛盾重重，其中绝大多数矛盾以价格纠纷的形式呈现。据统计，近年来，我市与物业及与物业相关的停车收费价格举报、投诉案件占比超过了价格投诉举报总量的5(W上，且呈上升趋势。物业价费矛盾所诱发的群体投诉、上访事件频频发生，已在很大程度上影响到了社会的和谐和稳定，进而引起了社会各界广泛关注

3、和重视。为规范我市物业行业行为,促进行业健康有序发展，相关部门在近年来先后修订、出台了一系列的政策法规，并不断加大监管力度，但由于诱发我市物业矛盾产生的因素颇为复杂，各种因素相互缠绕，目前各监管部门条块化的监管模式通常只能起到治标的效果。要想从根本上解决我市物业行业发展中存在的各种问题，促进物业行业健康有序发展，对我市物业行业管理存在问题及其原因进行综合性、系统性的分析研究，并提出相应的政策建议就显得尤为必要而紧迫。12研究的意义和目的121研究的意义物业管理是城市发展的必然产物。其良好的发展，不但有利于促进房地产等行业经济的发展，而且

4、对提高人民群众居住质量,增加劳动就业，维护社区稳定，促进社会和谐发展都有着重大意义。122研究的目的对我市物业行业中存在的种种问题进行梳理，深入分析诱发问题的原因，提出系统性的、具有可操作性的意见和建议，为政府规范物业行业发展、打破物业行业发展瓶颈提供理论参考。13研究思路本文第一章为绪论部分，简述了选题的背景、研究的思路等内容;第二章直接切入正题，对我市物业行业的发展现状、行业监管现状等进行了阐述和分析；第三章对我市物业行业现阶段存在的各种问题及导致问题产生的根本原因进行了梳理和分析；第四章是本文的最后一章，结合我市物业行业存在的问题

5、，针对性的捉出了相应的意见和建议。2乌鲁木齐市物业发展现状及宏观分析21、乌鲁木齐物业行业发展现状我市物业管理起步于1994年，从培育到发展至今已有20年的历史，其大致经历了萌芽起步和快速发展两个阶段。其中，2000年之前是我市物业管理的萌芽起步阶段，企业发展速度缓慢，从1990年-1999年，10年间诞生的企业不足50家；2000年至今，是乌鲁木齐物业管理发展最为迅猛的阶段，物业管理企业数量随着房地产市场的快速发展而迅速增加。截止冃前，全市取得资质的物业企业已达571家，其中一级资质企业3家，占比企业总数量不足1%二级资质企业24家，

6、占比企业总数量斯三级及三级暂定企业544家，占比企业数量超过9眺（详见图一）图一、乌鲁木齐物业企业总数量数量口一级资质企业□二级资质企业□三级及暂定三级资质企业经统计，目前我市实行物业管理服务的物业小区总计1386个，物业管理服务总建筑血积929208万乩物业服务从业人员35万余人，服务近65万余户，230万人口，占应服务管理的65%左右。物业行业企业总营业收入为25478Q02万元，行业经营总利润706663万元。其中30余家一级、二级物业企业在行业各项指标中占比例大，从业人员为7909人，占比行业总人数296那服务的物业面积为372

7、7.4肘,占比全市总物业服务而积的40.11%经营收入73250.98万元，占比全市物业服务经营总收入的2&7%经营利润683484万元，占比行业经营总利润9672%而占有绝对比重的544家三级或三级暂定低资质物业企业管理服务面总计为556462ni,占比全市总物业服务面积不足6%企业平均服务面积为10・23万m,少的不足1万ni经营利润23L79万元,占比行业经营总利润32妙从业人员却占到了行业总从业人员的70.3吆（详见图二）由此可见，我市物业行业存在结构失衡问题，梯度下方的低资质物业企业规模小，运营成本高，盈利能不强。22乌鲁木齐

8、市物业行发展宏观分析221分析模型的构建众所周知，亚当•斯密分工理论的逻辑起点是：“当人们发现从市场上获得会比自己生产来的更经济的时候，人们就会走向市场”鳥也就是说，排除分工不可逆的特性，公众是否对商品或服