我市物业管理总体情况、存在问题

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1、我市物业管理总体情况、存在问题市委督查室：按照市委督查室的要求，我们组织有关部门对我市物业管理的现状，存在的主要问题和发展方向等进行了认真调研和整理，现将有关情况报告如下：一、我市物业管理概况物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程，平均每年以50%的速度增长，从1994年全市第一家物业管理企业成立以来，发展到目前全市共有555家物业管理企业。其中，取得一级资质的物业管理企业1家；取得二级资质的物业管理企业8家；取得三级资质的物业管理企业166家；其余的物业管理企业取得暂定三级资质,全市物业管理从业人员2万余人。截止2005年8

2、月底，我市共有住宅区3277个，建筑面积10421.7万平方米，其中，建筑面积2万平方米以上的住宅小区共860个，具备物业管理条件的住宅小区244个（物业化率达到98%，规范化率达到62%）。累计全市达到“国家级标准”的住宅小区61个；达到“省标”的住宅小区209个；达到“市标”的50个。我市的物业管理行业，已走过了初级阶段，进入了快速、稳定的发展阶段。在我市物业管理已不仅仅局限于对住宅小区的管理，而是被工业区、学校、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用，形成了包括居住物业、商业物业、工业物业等综合管理的新体制。二、我市物业管理行业存在的问题目前，我市的物业管理工作在全省是领先的，在全

3、国处于中上等管理水平，但与深圳、广州、上海等先进城市相比还有一定差距。困绕我市物业管理行业发展的因素主要有以下几个方面：（一）开发建设遗留的问题困绕物业管理。通过对具备物业管理条件的244个住宅小区进行排查，有72件开发遗留问题，涉及50个住宅小区，占住宅小区总数的20.5%。主要是部分工程项目未达到规划、设计文件所规定的标准，不具备使用条件，也没有经过竣工验收，存在工程质量问题，如屋面漏水、墙体裂缝、墙皮脱落等。业主入住后，上述问题就逐步显露出来，同时个别开发建设单位在法律规定的质保期内维修不及时，使问题直接转嫁给了后续的物业管理企业，对物业管理带来较大的影响。例如：东陵区假日兰亭小

4、区，此小区是2004年6月1日建成并组织入住的，由于工程质量存在缺陷，造成入住后，屋面、墙体、腰线多次渗漏，物业管理企业又无力进行修缮，严重影响了物业管理的正常运行。（二）旧住宅区居住条件有待提高。绝大部分旧住宅区在建设之初，在规划设计上标准比较低，建筑质量较差，小区配套设施不全。虽然近几年，市政府着力对旧住宅区进行了大规模综合整治，但与新建的住宅小区差异依然较大，与百姓的要求还有一定差距。因此，旧住宅区全面推行物业管理，还不具备条件，还需要对旧住宅区进行不同程度的整治。（三）物业管理不够规范。一是物业管理招投标运作不够规范。虽然我们多方努力，使中街北苑、青阳四季园等4个项目进行了前期

5、物业管理公开招投标，但应有部分开发企业和物业管理企业对此认识不够，导致公开招投标的少，协议招标的较多，使物业管理活动专业化、市场化程度不高，竞争意识不强；二是部分住宅区业主委员会发挥作用不够。经排查，具备物业管理条件的住宅小区近20%没有成立业主大会和业主委员会，有的即使成立了业主大会和业主委员会，也不能按照《条例》要求正确履行权利和义务。有的业主委员会未与物业管理企业签订《物业服务合同》或者《合同》签订的服务内容和服务标准不够明确，无法进行监督和制约，因此服务质量不高，产生矛盾和纠纷；三是部分物业管理企业服务质量还不够高，部分物业管理企业不能按照《合同》约定的服务内容和服务标准提供质

6、价相符的物业服务，侵害了业主的合法权益，导致物业管理纠纷的出现。（四）物业收费率较低。收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒，从调研结果显示，我市规范化的物业管理住宅区收费率为70%左右，普通住宅区仅仅为38%。其主要原因一是部分业主消费观念未形成，花钱买服务的观念没有建立起来。部分业主存在观望心理，看到别人不交物业费，自己也不交（如桂阳南小区，该住宅小区通过组团整治，已经达到了国家级示范小区的标准，公共配套设施、绿化等都达到了一定水平，但是有相当一部分业主对物业管理不认同，收缴率仅为4.8%）；二是普通住宅区内部分业主物业管理消费承受能力较弱，在调研中我们看到有相当一部分的低

7、保户；三是部分物业管理企业服务不到位，收费与服务不对等，造成业主不愿交费。由于收费率低，物业管理企业只能降低服务质量，从而导致更多的业主不交费，形成恶性循环，阻碍物业管理行业良性发展。三、下一步工作建议加强城市住宅区物业管理工作，是改善广大群众的居住条件，践行“三个代表”重要思想的具体体现，也是政府为群众办好事、做实事，加强与人民联系的重要桥梁。因此，这就要求我们一定要高度重视，切实把这项工作抓紧做好，以加速提高我市物业管理的综合水平，满足广大