月淄博市沂源县地块市场及可行性报告

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1、沂源县地块市场及可行性报告行丰地产2010年7月目录第一章城市宏观经济分析31.1区位概况31.2城市经济51.3.城市规划8第二章城市发展格局102.1城市特点102.2规划远景12第三章沂源房地产发展状况133.1房地产开发水平133.2沂源房地产市场状况14第四章宗地分析174.1地块价值评估174.2地块开发产品建议19第五章土地运营策略225.1如何选择宗地开发225.2选择宗地225.3开发策略235.4售价及销售速度23第一章城市宏观经济分析1.1区位概况1.1.1地理区位山东省沂源县地处鲁中山区腹地，位于

2、东岳泰山东部，沂蒙山区西北部边缘，淄博市最南端，位于淄博、泰安、莱芜、临沂、潍坊5个地级市的结合部，因是山东第一大河--960里沂河的发源地而得名，是山东省平均海拔最高的县。沂源县境内地貌，因受地质构造、岩性、河流、气候等内外营力作用的控制和影响，山峦起伏、沟壑纵横，地势自西北向东南倾斜。鲁山为群峰之首，主峰海拔1108.3米，东南部沂河谷地海拔180米。全县总面积1735.85平方公里，中、低山和丘陵面积占99.3％，系纯山区。沂源县境内有大小河流1530条。其中沂河流经山东、江苏8县市，沂源境内全长84.6公里。小结

3、：沂源为纯山区，河流众多，流经范围广。不位于济青岛产业带，距离淄博市区、潍坊市区、临沂市区、泰安市区、莱芜市区等都较远，区位一般。1.1.2区域交通沂源县公路通车里程达580公里，泰薛、博沂、韩莱等干线公路穿境而过其中省道176公里，县道377公里，二级公路里程240公里，硬化里程190公里，县城到乡镇驻地主干道路全部达到山区二级路标准。济青南线的建成，大大方便了沂源的对外交通，将对其经济有极大促进做用。小结：由于沂源多山，区域交通状况原本一般。但随着济青南线的建成、山西—日照铁路的建设，将对沂源的交通有极大改善，对经济

4、也有较强的促进作用。1.1.3人口状况人文状况——沂源历史悠久。最早的山东人“沂源猿人”表明，早在50万年前人类便在此繁衍生息。以“沂源猿人”为代表，具有深厚的历史文化底蕴。包括新、旧石器时代的文化遗址和商周以来的文化遗址以及佛教、道教为代表的教派文化在沂源留下的大量的文化景观，比较有代表性的是明清时期的、神清宫、荆山寺、唐山摩崖石刻等。特别是织女洞与牛郎庙，是我国唯一一处以牛郎织女传说为题材的古建筑遗址，它连同织女洞迎仙观前的沂源叶籽银杏、沂源猿人、沂源溶洞群是在全国居于垄断地位的四种旅游资源。人口状况——沂源县共有人

5、口55万人，其中农村人口46.6万人，城镇人口为8.4万人，城镇人口占沂源县总人口的占比例为18.8%。（数据来源——百度百科）2008年，山东省平均城镇化比例大大47%。预计2010年人口自然增长率为2.5‰，外来人口较少。小结：沂源县历史人文资源丰富，历史悠久，外来人口较少，购房主力为当地人，城镇人口所占比例不高，城镇化水平不断推进，预计未来房地产有较大的发展空间。1.2城市经济1.2.1GDP排名区域GDP:亿元增长率人口数量人均GDP:万元1临淄区58413.40%609.732张店区47013%716.623淄

6、川区336.813.20%675.034桓台县30013.00%486.255博山区26015.70%475.536周村区217.112.10%317.007沂源县156.913.20%552.858高青县102.113.20%362.84Ø沂源县2009年完成GDPGDP156.9亿元，在淄博8个辖区中，位列倒数第二，仅略高于高清；人均GDP位列倒数第二，仅有第一名（临淄区）的29%。Ø沂源县区位优势不明显，交通通达性一般，多山少田，经济基础较差。Ø沂源县人均GDP约4400美元，房地产将呈平稳发展态势。1.2.2三产

7、比例，Ø沂源县第二产业所占比重达到51%，工业为沂源县的主要产业支柱，由此可见沂源县经济发展后劲十足。1.2.3固定资产投资分析Ø2009年沂源全社会固定资产投资达到71.6亿元，增长30.1%，房地产投资完成6亿元，仅占社会固定资产投资的8.3%，远远小于北京50%的比重，也小于三线城市淄博14%的比重。Ø由固定资产投资可看出，沂源县房地产投资占固定资产投资的比重较小，未来有一定的发展空间。1.2.4人均收入Ø沂源县人均可支配收入略低于全省人均17881元的水平；人均存款约1.1亿元，远低于山东平均3.9万的水平。恩格

8、尔系数为，Ø随着沂源经济的快速发展，沂源县的收入也将逐步增长。1.3.城市规划1.3.1城市定位发展思路：工业立县、品牌惠农、旅游带动、以城带乡、环境兴县”1.3.2城市规划受城市地形地貌限制，西边为沂河、水库及山居；南边多山多工业园，城市发展方向向东北发展。城市宏观状况总结Ø制约城市发展因素解读p沂源位于鲁中山区，