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1、房地产-扬州窦庄街坊项目住宅商业整合营销思路fdc.21ask4»屮管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录第一部分项目市场研究分析一、总体市场形势二、区域市场形势分析三、片区住宅消费力市场分析四、可比性楼盘分析第二部分项目分析-、项目基木概况二、项目S.W.0.T分析三、综合评价及发展战略四、项目卖点提炼第三部分项目定位分析一、项目客户群定位二、项目市场定位三、项目形象定位四、项目推广案
2、名建议五、项目价格定位第四部分项目现场包装包装思路包装建议第五部分销售营销推广一、入市时机分析二、营销阶段划分三、营销节奏安排四、分阶段营销策略五、媒体策略六、销售渠道七、媒体推广费用预算八、价格策略九、付款方式折扣木方案的制定是结合扬州现在房地产发展的情况，针对性的总结市场调研结论的基础上，同时结合本项目的具体特点及优劣势分析，提出针对性较强的物业定位及市场定位，并通过各种行之有效的包装手段，塑造楼盘独特个性，从而强化楼盘的优势及特色，消除或降低楼盘的劣势及缺点，为将來进入实际营销阶段作好独特而恰当的
3、铺垫。第一部分项目市场研究分析一、总体市场形势分析1、2005年扬州房地产市场1）房地产开发投资增幅趋缓，下降13.23%???2005年房地产投资占固定资产总投资比例达21.69%,全年市区完成房地产开发投资42.21亿元，同比增长20.05%,增幅下降3.23%。2）商品房供应以住宅为主，住宅占73.<8%???2005年共批准销售商品房177.31万m2,同比下降12.34%,其中住宅130.95万m2,商业36.<84万m2,办公9.52万m2。3）户型面积在60^144m2,占住宅的65.41
4、%60-120m2的普通住宅为47.75万m2,占住宅的36.46%,120-144m2的普通住宅为37.91万m2,占住宅的2<8.95%。4）成交以单价在3500元/m2以下的住宅房为主成交55〈85套，65.72万m2,分别占住宅成交总量的67.36%62.57%o2、2006年扬州房地产市场展望1）2006年房地产业仍将是中国最具影响力的产业由国务院发展研究中心与《上海证券报》联合推出的最新房地产市场发展预测报告一《2006年房地产业发展白皮书》反映了来自高层和权威的信息：“为住而买”，2006
5、年将是鼓励住宅消费年。2）扬州商品房价格将保持稳定???从供给角度看，扬州市商品房供应比较充足，房价缺乏大幅上涨的动因；从需求角度看，扬州市受房产新政的影响，尽管出现了持币待购的现象，但有效需求客观存在，并且在等待中增长，房价不可能出现大幅下跌。3）居民购房支付能力进一步提高，住房自住型需求将会进一步扩大???06年扬州政府将加大住房补贴资金筹集力度，落实住房补贴政策，特别是要保证机关事业单位干部职工住房补贴政策落实到位。根据市区经济发展和房价情况，提高老职工住房货币补贴标准和企事业单位职工住房公积金缴
6、存比例。加大公积金对居民购房的扶持力度，简化贷款手续。4）扬州“人居环境奖”品牌效应显现房地产业发展将调整理念，跳出扬州，以更开阔的视野发展扬州的房地产业。政府将着力于鼓励和吸引周边地区及外来人员来扬购房置业。加强滨湖、滨江、滨河房产的整体包装，适度发展度假型、旅游型、养老型房地产市场，吸引港台、东南亚及周边城市、周边区域的企业和客商来扬购房兴业，吸引周边城镇富裕人士到城区购房安家。3、扬州楼市最新情况：2006年3月成交简析时间住宅商铺办公用房06年3月1174套715套445套14套05年3月919
7、套713套〈80套126套同比增减27.70%0.2<8%456%-<8<8.20%说明：06年3月扬州商品住宅占了全市商品房成交总套数的60.9%,住宅产品仍然是扬州房地产市场的成交主力军。不过相比去年同期的77.6%,其所占市场份额下降了16.7个百分点。小结：1、从成交套数看:06年3月扬州住宅成交总套数715套基本与去年同期的713套持平。2、从成交面积和房价同比看:06年3月与去年同比分别有4.96%和2.2%的降幅。3、从成交分布看：A.东西两区依然是主要交易区域；B.西区住宅成交有小幅下跌
8、，套数占比52.9%,下跌4.2个百分点。C.北区成交套数则有近1倍的涨幅。4、从分物业形态看：A.今年3月成交居多的仍然是多层形态，销售套数占住宅本月总销量的47.6%,销售面积也占住宅3月总成交量的43.7%,不过套数占比较去年同期下降11.2个百分点。小高层销售量则有所上升，本月套数占比39.6%,较去年同期上浮10.4%0附：2006年1-3月扬州住宅成交排行榜数据来源：扬州房管统计局备注：可以看出，本案的竞争对手莱茵苑和御河苑的名
