物业顾问专家之房地产客户沟通培训

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1、物业顾问专家之房地产客户沟通培训什么是建筑覆盖率（建筑密度）？建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。基底面积覆盖率（%）＝——————用地面积什么是建筑容积率？在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。总建筑面积容积率=———————建设用地面积①容积率<1别墅（独户、并立式、联排、叠层）②容积率1-2.4多层③容积率2.5-4小高层④容积率>4高层什么是绿化率？在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。各类绿地面积绿化率（%）=——————用地

2、面积什么是绿化覆盖率？在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。实用率实用（套内建筑面积）面积实用率(%)建筑面积地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1／2者。半地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高1／3且不超过1／2者。建筑层数／建筑层高／楼层净高建筑层数：层高大于2．2米的楼板结构分层层数。建筑层高：相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。楼层净高：楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。平方米与平方尺的换算国内：平方米香港：平方尺1平方米=10.765平方尺“三通一平”路通、水通、电

3、通场地平整。“七通一平”道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、土地平整。什么是房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。什么是房屋的建筑面积？房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋建筑面积如何计算？套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积部分为独立产权分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。房屋的建筑面积包括哪些部分？套内(单元)建筑面积按规定应分摊的公用建筑面积套内建筑面积由哪些部分组成？套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台

4、建筑面积三部分组成。什么是套内房屋使用面积？是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。什么是套内墙体面积？套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙

5、体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。目前深圳市对套内墙体面积的执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；（2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；（4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。本处所指的“其他公用面积”包含了电梯井周边的过道、走廊，也

6、包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。什么是套内阳台建筑面积？套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。什么是房屋的共有建筑面积？房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立

7、使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房屋的公用建筑面积是如何分摊的？每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。什么叫宗地？宗地号代表什么意思？宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，