王志刚工作室-金色港湾规划建议书正文

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1、金色港湾开发理念与规划设计建议书金色港湾开发理念与规划设计建议书王志纲工作室2001年1月25王志纲工作室金色港湾开发理念与规划设计建议书首席策划：王志纲策划总监：路虎执行策划：郑宏柳翔段明25王志纲工作室金色港湾开发理念与规划设计建议书一、项目态势分析（SWOT分析）1．优势与劣势分析1．1优势（S）（1）区位优势宏观区位条件，尤其是交通条件优越，随着中环线的贯通，以及梅子路与芳草路的形成，本案交通区位优势将进一步突出。（2）配套优势周边配套条件一流，近有正在落成的江汉大学与全市最大的体育中心、炙手可热的外语学校、业已售罄的两个高级别墅区

2、、规划中的客运总站，以及已经形成的开发区核心区，稍远有汉阳核心区、家乐福、动物园等，这些大配套是本案成为高尚社区的重要支撑点。（3）基地优势Ø基地优势之一，是环境优势：三角湖3000多亩水质优良的开阔湖面，提供了无敌湖景；本地块4000米长的婉延曲折的绵长岸线，更使本案在水文章和亲水住宅方面大有可为；沿318国道的长1公里宽28米的公共绿化带，不仅是本案重要的景观卖点，同时也大大净化了国道噪声与尾气对社区的污染，弱化了基地劣势。Ø基地优势之二，是规模优势。规模较大而适中，800多亩大盘交响乐章一经推出，在武汉将引起较大反响。（4）企业优势企

3、业政府资源及公共关系资源优势突出；开发区的大力支持与配合；操盘团队具有较高的房地产专业开发能力、素质与经验；高水准的规划设计公司、销售代理公司与策划公司的有力支持。1．2劣势（W）25王志纲工作室金色港湾开发理念与规划设计建议书（1）区域认知度低本案所处区域汉阳在武汉人心目中的区域认知度远远低于汉口、武昌。（2）人气差原始生地尚欠人气，大规模开发需将麻布变锦缎，生地变熟地，熟地变旺地。（3）交通有问题目前与汉口之间的交通在高峰期阻塞严重（可望中环贯通后有所改观），与武昌之间的交通存在过桥收费的问题。（4）开发商无品牌开发高无成功开发大型住宅

4、区的经验与业绩，加之启运资金不足（只有1000万），前期项目包装造势力度有限，市场信心可能会有一定问题。（5）基地条件的弱点弱点之一是基地西侧临湖，使朝向与景观难以兼顾，出现两难；弱点之二是基地东侧临路，318国道的噪声与尾气将对社区形成一定污染；弱点之三是基地处于高压线之下，迁移高压线成本较高，并因之而影响社区规划、开发分期，也可能对部分消费者心理形成一定负面影响。2.机会与威胁2.1机会（O）(1)武汉市场潜力巨大，好房不愁卖。(2)武汉市房地产开发水平总体比较低，多数开发商尚处于卖房子和卖家居阶段，极少数进入卖环境阶段，尚没有进入卖文

5、化与生活方式阶段者。(3)武汉市城市发展及房地产开发进入郊区化阶段，汉阳等地核心区域房地产开发空间已经不大，本案所处板块是城市规划中最大的一个居住组团四新组团之所在。(4)由于常青花园等的拉动，郊居化概念正日益为武汉人所接受。(5)武汉市房地产市场趋于升温，目前楼价较低，有较大价格上升空间。(6)武汉市场别墅市场两极分化（分别以宏宇与联合置业为代表），中高档别墅有市场空白点。25王志纲工作室金色港湾开发理念与规划设计建议书(1)本案在所处区域板块无强势竞争对手，汉阳及开发区房地产开发水平层次较低，汉阳目前存在无好房子卖的黄金空档期。(2)武

6、汉市场上没有同类产品（档次、类型、主题概念）。(3)定向开发与集团购买在武汉仍有相当潜力可挖。(4)二次置业的机会(5)江汉大学的迁入（2001年9月）(6)体育中心的落成（2001年12月）(7)中环线的贯通（2001年5月）(8)开发区建区十周年庆（2001年5月16日）2.2挑战（T）(1)竞争性楼盘（碧海花园、玉龙岛花园、丽岛花园等）的打压与分流。(2)竞争性区域，如东湖开发区携光谷概念迅速崛起，对本案所处开发区形成明显竞争态势。(3)武昌为智力密集区，高校与研究机构林立，在某种程度上分散和弱化了江汉大学、外语学校等在本案中的概念提

7、示作用。(4)万科地产即将进入武汉市场，将为项目后续开发带来更大的威胁。小结最值得张扬的优势（S）：基地优势（环境）最需改变的劣势（W）：区域形象认知最应抓住的机会（O）：市场黄金空档期及江汉大学的进入最应正视的挑战（T）：竞争性楼盘的竞争25王志纲工作室金色港湾开发理念与规划设计建议书二、总体开发思路（一）开发策略1、统一规划，分期开发，奏交响乐2、卖环境与文化，导入概念地产开发理念3、走品牌经营路线4、差异化竞争策略（开发策略详见稍后提供的《金色港湾总体策划报告》）（二）项目定位1、目标市场定位目标市场的区域定位：ü一级市场：汉阳（企业

8、主、政府高级公务员、企业职业经理、高级白领）、开发区（高级公务员、企业职业经理、高级白领）、江汉大学员工（校系领导、教授、高收入中青年教师）ü二级市场：汉口（企业主、政府高级公务