预售合同,预告登记

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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划预售合同,预告登记　　商品房预售合同备案与预告登记的有效衔接作者：李平　　商品房预售合同备案是指房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，在与承购人签订商品房买卖合同之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记。预告登记有多种类型，实际工作中预告登记与商品房预售合同备案容易混淆又存在紧密联系且衔接的是预购商品房预告登记。为了表述方便，本文如无特殊说明，文

2、中的预告登记即为预购商品房预告登记，商品房预售合同备案与预售合同备案所指意义相同。　　一、预售合同备案与预告登记的联系与区别　　《房屋登记办法》第70条规定申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同，可见预售合同备案与预告登记有时间先后顺序的。预售商品房合同备案是预告登记的必要前置条件，是二者发生衔接关系的基础。　　二者的区别主要体现在如下几方面。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个

3、人素质的培训计划　　1.性质不同：预告登记是《物权法》规定的不动产登记制度，是将来发生的不动产物权的请求权，属于民事制度。合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度，使买受人取得有限购买权和期待权，可以预防一房多卖的效力，是行政管理制度。　　2.功能不同：预售合同备案具有保护预告人、维护房地产市场制度、有助于房地产行政管理部门加强对房地产市场监督管理的作用。预告登记是保障其权利人将来实现物权，如未经预告登记的权利人同意，处分该不动产不发生物权效力。　　3.强制性不同：合同备案具有强制性，是开发商的单方义务。预告登记不具有强制性，是开发商与买受人双方约定的登记。　　4.适用范

4、围不同：预售合同备案适用于商品房，仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产，包括商品房预告登记、商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。　　二、预告登记与预售合同备案衔接中存在的问题　　从上述分析可以看出自预购人申请开始申请预告登记之时起，预售合同备案即与预告登记发生联系，从实践来看二者衔接过程中主要存在如下问题。　　1.预售合同备案的预购人与预告登记申请的申请人不一致　　合同备案和预告登记的区别目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发

5、展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　两者的区别在于商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，因此两者的法律效力不一样。预告登记的目的在于“保障将来实现物权”，预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。就预购商品房的预告登记而言，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记。从而确定取得房屋的所有权。　　但是，商品房预售合同登记备案制度在行政程序上对预购人具有保护

6、功能。简单的说就是预告登记之后，预告登记具有准物权登记的效力，其权利人就具有准物权权利人的性质。所以未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，就不发生物权效力。而商品房预售合同登记备案之后，该登记备案就没有准物权的效力，所以预购人想要更好的将来实现物权，就应该在合同登记备案之后再进行预告登记。登记备案是开发商一方申请登记备案的，这是具有强制性的。而预告登记时双方合意之下申请的，不具有强制性，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。登记备案只是适用于商品房预售合同，而预告登记有目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的

7、专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记等。商品房预售合同登记备案在前，而预告登记在后，商品房预售合同登记备案制度主要是和预购商品房预告登记制度相衔接的，要办理预购商品房预告登记就必须要有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理。　　两者的登记机关不同，预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记