中国商业地产发展趋势分析

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1、薃螄羀芇葿螃肂肀莅螂2010年中国商业地产发展趋势分析gaojunchuan215@sohu.com2009年11月16日，专注住宅地产开发的龙头老大哥万科宣布，万科要进军商业地产，并且未来开发持有型性商业物业要占到总开发的20%。2010年3月，万科以10亿元拍得东莞商业地产项目。2010年5月26日，万科同世界百强酒店企业君澜集团签约，在武汉万科城项目打造高端酒店，携手进军高端商业地产市场。大连万达集团，于2001年转型商业地产开发，现成达持有型物业面积达1000万平米，万达集团现已成为亚洲最大的专注于商业地产开发的企业。万达集团在2010年以56.9亿名单中国

2、房地产企业第一季度销售额第九名。中粮地产正在全国布局大悦城，计划在全国在布局20多个大悦城，未来以“大悦城”为核心的大型商业地产项目投资总规模将超过700亿元，总面积约800万平方米。中粮集团正在高调大力发展商业地产。万通地产，计划在十年内，商业地产开发在占到其总业务的30%。龙湖地产计划在未来5年，龙湖商业将增持200万平方米以上的商业物业，跻身主流商业地产开发商行列。除以上企业外，还有合生、雅居乐、金融街、富力、复地等多家企业宣布要进军房地产市场。以上信息表明，房地产企业在近期大举进军商业地产开发，之所以如此大致有以下几点原因：一、投资回报率高、收益稳定商业行为

3、是以逐利为目标的行为，住宅开发商转商业地产开发，从其根本来说也是一个利字。商业地产，尤其是长期持有型物业，其长期持有回报率要远远高于住宅开发的。如果住宅投资回报是短、频、快的话，那么商业地产回报则是长、慢、缓商业地产开发，属于长期投资的范围。长期投资必然会带来高额的回报。如万达计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入预计超过80亿元，仅此一项基本上就是一个较大房地产开发的年营业额；并且这一回报随时间的推移，这一租金还将进一步的提高，甚至是成倍的增长。另外，持有型物业在收数年租金后，持有型物业可以获得物业增值，可以将其出售，将

4、会获得远远高于非持有型物业的大笔现金。香港地产企业如，新世界，和记黄埔、保龙仓等，巨型地产开发企业，都持有相当大的高的商业物业，并且这些物业投资的收入已经占了其地产收入的相当大的份额。这种长期的投资开发回报还呈现出稳定的特征。可以为企业提供源源不断的资金回报。以上这两点正是住宅开发所不具有的特性。因此从短期看，住宅地产开发有利于提高资金周转周期，但是从物业持有回报率来看，商业地产开发回报要远远高于住宅地产的开发。“一个商铺养三代”就是这个道理，用一个比喻的话，开发住宅物业是“挑水”的话，那么开发商业物业就是“挖井”了，短时间看，挑水的时间要比挖井少，但是一但井挖好后

5、，可以吃一辈子的水，无限量的水。从长远来看，住宅地产商进军商业地产市场还是处于看好商业地产的投资回报率及稳定的收益。二、房地产政策中国的住宅房地产的消费市场一直有两支力量影响，一支自住，另一支为投资。由于房地产市场提供的产品一直处于供不应求的状态下，住宅产品成为一种稀缺品。因为稀缺品在未来一定会升值的，于是有剩余资金的人会将资金投向房地产市场，于是产生中国形成了一支非常强大的投资性购房力量。而当这种投资性购房过大的时候，就会形成地产泡沫，为了维护房地产市场的健康发展，政府必然在这时抑制投资性购房。当住宅投资被抑制之后，这些投资客们必然将手中的热钱，投向同样具有增值保

6、值功能的商业地产。而商业地产本来就是针对投资的地产产品，在此情况下，必然会产生对商业地产大发展的预期，因此开发商也会加大对商业地产的投入，转身商业地产的开发。因此在政府抑制投资住宅物业的情况下，房地产开发商也自然会转身商业地产的开发。三、房地产发展的趋势——区域运营房地产的发展趋势会要求房地产开发商要向区域运营商，城市运营商转变。这种角色的转变下，房地产开发商必然要进行商业地产开发，懂得房地产开发的规律。在市场经济的条件下，中国的住宅产业中的主体实现了由“住宅建筑商”向“房地产开发商”的转变，那么地城市运营的条件下，“房地产开发商”必然要向“城市运营商”转变。顾名思

7、义，房地产开发商主要是针对单种属性项目运作，实现某种特定的功能，如实现居住功能、购物功能、娱乐等。其目标明确，单一，运作较为简单。而城市运营商，则主要指的是区域运营，是单种属性项目的延伸，从大盘开向区域经济、区域开发延伸，对某一区域统一规划，统一布局，要实现一个区域发展所具备的所有功能，城市运营使区域具备区域发展所需的所有要素，设施，功能等，要科学的处理区域的居住、办公、购物、娱乐、教育、交通的关系。区域运营商不仅要建住宅，还要建购物中心，要学校，建办公楼，要完善交通设施，要建娱乐设施等。因此在房地产开发日益向区域运营、城市运营的趋势下，房地产开发商必然要发展商