商业地产发展趋势

《商业地产发展趋势》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、资料提供：Ivan商业地产发展趋势一、商业地产出现时间商业地产由于其出现和发展时间不长，如果从中国改革开放的80年代算起有了市场经济的苗头开始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者标榜着“商业地产”的时代或者还要推后到90年代才算是兴起。　　二、什么是商业地产简单的用拆字来解析为：“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求严格、经营户投资高回报等基本特征。商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场

2、、商业街和步行街、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、各种商业写字楼、以及纳入各类型酒店和饮食娱乐业态等。我的看法比较简单，商业地产的载体躯壳是房地产，核心灵魂是商业运营，商业地产可以引发三种价值，一是房地产本身物业的增值，一是商业流通经营的增值，一是商业品牌增值。　　三、商业地产形态8资料提供：Ivan在诸多种类商业地产形式中又以四种形态极具代表，其一是以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态（购物中心）。购物中心的概念最早出现在20世纪30年代，主要在美洲，面积在几万平方上下，50年代变化成为地区性的购物中心，80年代开始出现大型购物中心，面积达到

3、十万平方，到了90年代，巨型购物中心出现了。在中国，购物中心，尤其是大型的和巨型的购物中心更一度成为多数人心目中商业地产的代名词。购物中心是一种广为人知的商业形态，其产生背景是城市居民对现代消费模式的需求，其目标客户是大众性的，其建设一定要以相应的区域购买力为基础。根据相关资料反映，我国目前购物中心正处于开发投资爆发期，众多的一二线城市争相出现大量大型的购物中心，甚至有攀比购物中心规模的倾向。购物中心形态的商业地产将会进入理性包容消化和主题特色竞争状态。商业地产的开发将导致新一轮的各类街区式、独立店式的商业进行洗牌，投资机遇层出。在传统经营模式下，购物中心在统一业权前提下实现统一运营，是

4、目前国内经营成功的购物中心的主流模式，此种模式下稳定的主营收益通常依其重要性顺序为：租金、管理费（综合服务费）、广告租赁、停车场收入和场地活动收入等。商业地产以专业的深入研究和了解消费者的消费行为和习惯，联系消费者和经营者之间的动态需求变化，并最大限度的创造并满足这两个需求，以综合创新其衍生产品，获得相应的衍生收益。8资料提供：Ivan　　商业地产极具代表性的形态是“行业性商业集散中心”，有人还给了它一个雅称：ICBD（行业中央商务区）。不管叫什么，这类集散中心，最为鲜明的特色就是其行业性和专业性。ICBD的雅称脱胎于城市CBD概念，多是指在一个相对集中的区域中，汇集了一个或几个特定行业

5、的贸易、采购、展览、研发、信息、物流、金融等于一体的项目，其最突出的形态是贸易，而其它则是配套的服务功能。目前我国各类专业市场规模庞大、数量众多，在经济建设、社会发展、商贸流通、人民生活等方面发挥着异常重要的作用。据不完全统计的资料显示，目前全国有9万多家各种类型的专业交易市场，每年总交易额近5万亿元，而年交易额亿元以上的市场就达4000多个（其中超10亿元以上的500多个，超100亿元以上的有40多个），其中行业分明的专业市场数量约占55%、专业市场中以批发为主的约占60%，批发市场的交易额约占总交易额的70%以上，交易年增长率20%以上，是全国GDP增速的的两倍多（以上数据来源于专业

6、地产顾问机构收集仅供参考）。近几年，中国专业市场在规模、功能、经营、管理等方面都因应社会、经济、人文等市场因素进行着不同层面的深层次变革，呈现出一派蓬勃发展的态势。8资料提供：Ivan　　“行业性商业集散中心”因其形成的特定缘由，多以专业市场为核心表现。目前，全国已初步形成了以工业产品、农副产品、小商品、建筑装饰材料、生产资料等为主的，包括皮革、五金、建材、家居、食品、服装、纺织、电器、电子、化工、医药、汽配、玩具、机械等在内各类综合性专业市场，成为市场经济体系的重要组成部分。有数据显示，全国4000多个超亿元专业市场中，拥有量前8位的省份依次是：浙江、江苏、山东、广东、河北、辽宁、湖北

7、、湖南，已占全国数量的66%以上。　　专业市场经历了四次革命，第一代专业市场是传统的摊位制的交易场所，由众多需求者集中在某个场所来完成某项交易，批发市场就是完成这个功能，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零售商，属于低级的市场形态；随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量增多，规模增大，过去的批发市场已经不能胜任这个变化，于是开始演变并出现拥有物流功能专业的第二代批发市场；第三代专业市场是专业市场开始成为商品展示为主的场所，