商业地产发展趋势及融资战略

《商业地产发展趋势及融资战略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、商业地产发展趋势及融资战略报告人：王德勇二OO四年五月1地产新政改变产业格局地产新政改变原来的产业格局土地政策：土地革命、折迁政策、征地政策、开发区政策信贷政策：121文件、提高资本金比例司法解释：11种合同无效、其中5种可要求双倍赔偿旧的产业格局：以销售为主的住宅开发快速增长，并成为行业的统治业态新的产业格局：以经营为主的商业地产及其它地位快速提高；产业业态更加丰富；随之而来的是房地产金融的兴起2商业房地产特征房地产竞争激化的结果之一：细分与整合属专业房地产的一种，具有很强的商业属性：旅游地产、教育地产、文娱地产所有、占有、使用、处分、收益权可独立、分别行使参与者众多、法律关系复杂周

2、期长、风险大、收益高土地使用权短3商业房地产的产业链前期调研策划立项、购地、融资开发建设出租出售商铺经营房地产+商业商业+房地产+物业管理专业+理财+融资4经济增长带动商业地产的兴旺未来10年中国经济快速增长商业房地产与宏观经济密切相关，到2010年，GDP翻一翻，平均每年增长7.03%快速城市化进程城市人口在30年内增长一倍,平均每年新增1.5个百分点，每年新增城市人口1950万每年增加1.5个百分点5商业房地产快速增长商业用房投资额商业用房销售面积6收入增长消费加速带动商业地产的兴旺收入增长刺激了消费需求，消费需求提高带动了商业地产7投资需求快速提高及中国人对房地产的偏好带动商业地

3、产的兴旺中国投资渠道狭窄，投资需求快速提高中国文化-对房地产，特别是对商业房地产的特殊偏好安得广厦千万间一铺富三代城乡居民储蓄存款快速增长8商业房地产的几种盈利模式香港模式商业房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成。通常房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售美国模式只租不售,实行管理者与经营者相分离的模式柳林大厦模式也称为“小商铺、大商场”模式，拆散零售、统一经营管理收取固定回报的投资模式。柳林大厦、“韩国城”、新时代广场、东海商都万达模式订单地产加出售部分产权商铺，其核心理念是与世界一流商业企业合作开发大型商业广场，以“先订货，后生产”的商业模式来进行

4、开发。万达集团商业地产已和世界500强企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、大洋百货、欧倍德、百胜餐饮和百脑汇电脑城等签订了联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。截止2003年11月底，万达集团已经在全国20个城市成功开发和开业了22个万达商业广场（WandaShoppingMall），按照规划，到2005年，万达大型商业广场项目将达到50到80家。9我国流通业十五计划十五计划主要目标年均增长9%，其中批发零售年均增长10%，餐饮年均增长15%十五计划结构调整重点大力发展连锁经营。十五末，连锁店铺10万，销售额7000亿，年均增长35%积极推进物流配送发展稳妥进行电子商务试

5、点社会消费品零售总额快速增长10百货商店时代工业革命大量生产销售、城市化里程的要求连锁超市时代适应商业降低成本、方便顾客的要求而产生的购物中心时代是城市空洞化、居住郊区化的必然反映无店铺销售时代电子技术和信息技术在流通领城的延伸西方零售业态的四次革命从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约11原内贸局（现归内贸部）《零售业态分类规范意见》：1.超级市场以满足顾客每日需求为主的零售业态，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主2.便利店以满足消费者便利性需求为目的的零售业态。主要提供便利商品、便利服务3.大型综合超市以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性

6、购足需求的零售业态。它与超市的不同之处，在于它销售的是大众化的实用品，满足的是顾客一次性购足的需求我国八大零售业态12我国八大零售业态4.仓储式会员商店指会员制的仓储式商店，沃尔玛、麦德龙都属于这一类型。它们都是会员制，但是方式不一样，消费对象也不一样。麦德龙的会员制客户类似三级批发商，面向社会团体、中小商户，它的客户很集中，20%的顾客，购买它80%的商品，它能更好地掌握其顾客的需求5.百货店是指在一个大的建筑物内，根据不同的商品设立销售区，开展定货、管理、营运，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。是大家最熟悉最成熟的一种经营方式，也是现在经营最不景气的一种零售业态。最根本的

7、原因在于这些店建立于90年代初经济最旺盛的时期，而且大部分在贷款利息最高的时候负债经营。目前国外的百货店，基本上经营服装服饰，以流行时尚为主，跟超市完全不一样。目前百货店要调整，一定要本着这个方式去调整，才能立足13我国八大零售业态6.专业店指以经营某一大类商品为主，并且备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。这个业态在国外刚刚起步，是百货店最强有力的竞争对手。7.专卖店指专门经营或授权经营特定品