中国商业地产战略投融资策略

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1、中国商业地产战略投融资策略演讲人：鲁炳全中国人民大学特聘教授中国易学风水研究院研究员11、现状(situation)两大一单自有资金加大（Highequity）,土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多次封顶）或取消、银根紧缩房地产金融风险加大(highrisk)：市场风险、政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开发风险、法律风险融资渠道单一（mono-financing）23456782、应对措施：三个创新一个保障金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投入房地产（不直接用于炒房）：REITs,CMBS,REF,eg.制度创新：产权制度、法律制度、金融制度企业管理制度创

2、新：投资、专业化服务、财务安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力93、与外国资金对接（谈多成少）形势：政府限制外资进入房地产，外资看好中国地产对接方式：股权、经营性物业直接持有、基础设施投资（土地开发）、信托、借贷10提纲中国资本市场的投资机会回顾与展望企业资本运营基本理念与实证分析房地产企业与资本运营11中国资本市场的投资机会回顾与展望1、中国资本市场投资机会回顾2、中国资本市场机会分析与展望12中国资本市场投资机会回顾之一国债流通市场的缺位使国库券的地下交易形成暴利股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大财富效应内部职工股使少部分人先期在股票市场淘金宏观经济形势的变化使国债

3、期货产生多空激烈博杀中国个体亿万富翁产生13中国资本市场投资机会回顾之二股市政策效应使转配股成为暴利产品私企改制上市发行形成中国个人、富人集团资本市兼并收购造就财富神化专家理财产生价值投资理念，蓝筹股行情在投资理念转轮中产生海南特区的建立与土地泡沫造就投机者14中国资本市场投资机会分析与展望创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险投资、战略投资者创造财富机会国有股减持与国有资产转让资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投资收益（避险工具与指数期货）管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积累树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济高成长成果15企业资本运营基本理念与实证分

4、析1、企业资本运营战略2、企业资本运营的主要内容3、企业的收购与兼并4、企业的上市与重组161、企业资本运营战略企业资本运营概述怎样成为现代企业生产经营与资本运营资本运营的意义及推动力17一、企业资本运营概述资本运营是现代企业根据市场的走向与需求，对企业的总体资源和生产要素进行合理分配、使用、组合、命名，使其实现最优化配置，最终实现最大限度的发展和增值目标。18二、怎样成为现代企业现代企业的总体发展战略必须具备两个重要的支点：即生产经营战略和资本经营战略，两者缺一不可。在市场经济体系中，没有资本运营战略的企业不是现代企业。19三、生产经营与资本运营对比对比内容资本运营生产经营收

5、益倍增长式增长累加式增长风险多元化经营，风险大大分散单一式经营，风险集中运作方式开放式经营，协作性高内向式经营，在既定范围内自我配套运营对象资本实物性产品运营手段加速资本流动周转，使投资增值销售商品以创造利润20四、资本运营的意义及推动力资本运营使资源配置跨进更高境界资本运营应具有财富的放大效应资本运营推动企业经营思想的创新资本运营催生国际化企业资本运营最大化的发挥人力资源的作用212、企业资本运营的主要内容金融资本运营产权资本运营无形资本运营22金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较项目金融资本运营产权资本运营无形资本运营运营对象有价证券（债券、股票）及其衍生品（期货

6、期权）产权：对企业财产的占有、使用、收益和处置权专利权、非专利技术、商标、著作权及商誉等运营方式股票交易、债券交易和期货、期权交易对产权进行转让与收购；实现产权形态的转变，使资产在实物形态与货币形态之间转换同有形资本结合，实现有形资本增值233、企业的收购与兼并企业兼并收购的法律含义企业并购的意义企业并购的类型——横向并购——纵向并购——混合并购24企业的收购与兼并企业并购模式的设计企业并购的操作和程序企业并购必须重视的问题企业并购的回顾与趋势企业并购案例分析25企业并购必须重视的问题制定恰当的并购战略建立并购联盟控制交易成本充分重视并购后的文化整合充分重视并购后的人事整合26

7、企业并购的回顾与趋势我国企业并购的历史回顾我国企业并购的发展趋势及特点国际企业并购的几个发展阶段及趋势274、企业的上市与重组概述：企业上市的基本条件企业上市重组的模式设计企业上市资产重组的内容及操作要点现有企业改制的操作程序企业上市重组与企业整合借壳上市的意义、财务、模式、操作企业上市重组案例分析28发行人与主承销商双向选择组建IPO小组尽职调查上市前重组制定发行方案编制募股文件申请股票发行路演确定发行价格股票发行墓碑广告绿鞋期权IPO29分拆上市上市母公司子公司A子公司B上市母公司子公司